猫龍隆の、気まぐれな日記

３Mの車路の奧に立派な賃貸マンションが建っていて・・・ カテゴリ：不動産床面積とは、特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計を指します。東京都建築安全条例第10条の3（道路に接する部分の長さ）「床面積の合計」と「長さ」
500㎡以下 4ｍ以上　　　　　　超、1000㎡以下 6ｍ以上　
1000㎡超、2000㎡以下 8ｍ以上　　　　　　2000㎡超 10ｍ以上　　




前にも書きましたが、３Mの車路の奧に立派な古賃貸マンションが建っていて・・・、車路を塞ぐように他人の木造の家が建っています。

この古マンションを買われた方、現状では８Mの接道が無いので商業地域を生かした再建築が不可（繁華街で現状でも満室）なんだけど、車路を塞ぐような木造の家を買い取れば一気に接道問題が解決し立派な敷地になります。

私は建築営業職ですから、この木造の家の移転先の新築・（生きてるかどうか知らんけど）古マンションの建て替えが仕事になります。さして大きくもない木造の家の移転先の新築見積り見たところ、20年前の私の自宅の建設費と大して変わりません。サッシも準防火仕様で事件が有ったり、今時はガラス性能がlow-e複層ガラスだったり外壁材も厚くなったり人件費も上がったり・・・インフレターゲットなんて軽くクリアーしてるのに統計が不思議です。

資産家にお金を使ってもらうには理由が必要で、既存不適格で低い評価の不動産→マトモな評価の不動産　とか　つまらん駐車場→誰もが羨む永続性のあるテナント敷地　他　資産家の方が得をされるからお金を使う気になる訳です。中には誰もが羨む永続性のあるテナントを紹介しても、ハウスメーカーのつまらん鉄骨アパートを3棟作る変人も居ますけど・・・・その方のご趣味の世界です。

１週間経過後の本日、勤務先でラジオ体操出来ました。ただし、痛めてもいけないので無理はせず、右肩を使う動きは半分だけにしました。この先は手術もしませんし、重い物に注意して肩腱板断裂と共存します。

盆休み明けの整形外科に行けば、奥の２か所が断裂していて骨の変形もあるそうだわ。新卒で入った味噌屋で味噌をトラックに積んだりしてたし、外食産業に居た時、商品搬入で凄いケース数を2階の倉庫まで運んだりしましたし、勤続疲労は生活の為にやむを得ない事でした。

30年以上勤続している今の勤務先の、悪徳建築不動産業はボールペンが持てて口先が喋れれば仕事になり、受注が続く限り定年も有りません。

2年前に受注を逃したお施主から電話があり、その際に悪徳設計士＆潰れたような建設会社に発注し、瑕疵担保も糞も無くなってしまい、その相談でした。建設費については安ければ良い訳でなく、その先の安心料も入っています。

​平和公園​にお墓参りに行ってきた。７：３０~なんですが、実際は７：００ぐらいにお墓に着いてないと、本山交差点ぐらいから大渋滞で無駄な時間になる。

名古屋市の戦災復興計画に於ける区画整理は、道路建設では100メートル道路が有名、区画整理のもう一つの重点が平和公園建設構想だった。名古屋市の区画整理は見事なもので、私の自宅前の道でさえ拡幅されているし、天白区植田中央区画整理組合なんて解散時清算金でお金が貰えたぐらい、名東区も何ともならん「メクソ」という小字（こあざ）が有った地域ぐらいから陰り、今時は金もないわ気に入らないわで裁判とか・・・・我が家も、中区丸の内駅のお寺の檀家だから中区の土地の有効活用には移転が役立っただろう。

右腕は、多分腱板損傷 で昨日なんて２回も処方された鎮痛剤を飲んだ。草刈りと沓摺り（くつずり）の補修なんてやったから、今日も鶏皮２８本焼き・泡盛でラフテー作ってるけど、これぐらいで止めます。

この方、私の勤務先に転職した際、ＢＭＷではダメだろうと思いインサイトエクスクルーシブに買い替え出社。（その後私に安く売ってくれはった）

退職後は皮張りシートのレクサスに買い替え、今日会ったら３か月経過後のMercedes-AMGもちろん走行距離１万キロ台の中古を買って３か月で２万キロとなり、私が「ガソリン代毎月５万円でしょう・・・」と推定したら御名算！

私のような安サラリーマンは堅実な車に乗り、お客様から質素倹約に見えるのが美徳。自営業はハッタリ部分も必要で、変な車に乗ってると「あいつ大丈夫か~」なんて詮索されるから立場が違います。

まあ、あの革張りレクサスはリッター１５キロ走ったそうで、だけどMercedesはやっぱり違うのは間違いないし、ましてやＡＭＧだもの、金を出しただけの価値は当たり前ですんばらしい！

警報が出ていようが、神社は水神様を祭った神社だそうで無風・快晴！！

巫女さんも品が有って可愛かったし、地鎮祭の司会も、初対面の神主さんのお気に召さないといけないので、玉串奉奠で７名様の名前を呼ぶだけにして頂けた。

自宅から直ぐ名古屋高速~新東名で片道１５０キロ、現場まで２時間かかりません。最近は、片道３００キロを数回こなしたので、特に帰りの１５０キロなんて疲れもしない。

本来なら、大井川鉄道の研究をして帰宅するつもりだったが、地鎮祭さえ心配だった台風に追いかけれれてのリスクは大きく呑気に帰宅した。

楽天証券さんの「バロンズ拾い読み」は毎度面白いです。ニューヨークの固定資産税の高さに驚かされたので・・・

＜ニュージャージー州北部の住んでいる家　３部屋付き＞
資産価値は７５万ドル（@１１０円）８，２５０万円で毎年の固定資産税が１万７０００ドルと日本円で１８７万円
＜奥さんが気に入った家＞
価格は９０万ドル、日本円で９，９００万円　　　固定資産税は年２万９０００ドル、日本円で３１９万円

立地条件で特に重視されるのが学区、アメリカの固定資産税は「目的税化」されていて「学校教育費」などに利用。充実した教育機関を目当てに人口流入、エリアの評価アップとなる好循環・・・日本なら６０坪までは小規模宅地となり土地の固定資産税は６分の１になります。上記はニューヨークに近いエリアの話なんですが日本の１０倍以上は高い固定資産税なんですね。私が実感で感じれるのは地下鉄環状線内側の名古屋市内、土地が６千万円で新築建物が２千万円ぐらいなら、新築時の固定資産税が年額２４万円ぐらい、木造で２０年も経てば年額１６万円ぐらいに下がると思います。

退職後、どの財布で年額１８７万円~３１９万円の固定資産税を払うのだろう？　日本の大地主で固定資産税用に１か所土地を売り、この金で何年か分の固定資産税確保なんてのも実際には有ります。私の場合は敷地６０坪で、名古屋駅・栄に徒歩＆公共交通機関で３０分、家の前に駐車場３台（軽１台含む）、裏庭は２２坪で庭木＆野菜作り、これを年額１２万円の固定資産税で済ますのが目標でした。

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墓場関連で、葬儀場を受注した時には団地の集会場に呼ばれ、数十人を前に事情説明して要望を聞き反映したりだった。

今回はゆりかご関連だけど、以前に近いエリアで近隣に反対され頓挫したはずなのに珍しく何もお呼びがかからない・・・道義的責任を感じる駐車場の解約も他社にして頂き、そろそろメンテナンスフリーで手間がかからななさそうな予感。

自分たちの地域だけはだめだというニンビー現象 、NIMBY: “Not In My Back Yard”（我が家の裏には御免）危険な“人口時限爆弾”、日本はやや回復、アメリカは危険な状態にとかで社会貢献してるんだけど。

もうすぐ別件で静岡県で地鎮祭があります。神社に神主さんをお願いしたら巫女さんも同行されるとの事、私は巫女さん同席の地鎮祭は初めてです。往復４時間で休日出勤の新入社員もお互いに手間で、私が司会とかも準備はしますが不要かも知れんし・・・

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前期高齢者が二人、一人は仕事を受注しすぎて成果報酬が増え、結果として毎月の固定給より税金の方が多くなり天引だけでは不足となったげな、先月には自宅の新築工事を発注してたわ。

私の横の前期高齢者は、この半年だけで３億円ぐらいの受注をしている。その横の40代のオッサンは、今年はサッパリだけど去年は10億円ぐらい受注している。

私の正面の50代半ばの人は、明日から11日水曜日まで札幌市をメインに友人とゴルフツアー、この人は毎月1~2回有給休暇でゴルフ三昧してる。

今時、若者中心の組織営業部門ではセールスフォースで、ノートパソコン持たされ厳しい営業管理で仕事をしている。私の部署は正反対で全くのオールフリーで30年前同様のアナログ営業。大体、30年前も「ご指導通り動いて、それでも仕事取れなかったら、どっち道クビになるんだから、好きにやらせてくれ・・・・」これが続いている。

小規模多機能機能については、私はグループホームを受注した際にポイントが良くなり選定されるポイントが増すぐらいの認識だった。グループホーム9床×２＋小規模多機能という建物で単に名古屋市に選定され受注が出来るという事が目的なだけだった。

シェアハウスでもご近所でもない…「ぐるんとびー」が示す日本の未来「サードプレイス」（第三の場所）に近い空間で、第一が家、第二が職場、第三はその中間に位置する「菅原さんは、これまでにない試験的な取組みにもチャレンジ、全ての人に「コミュニティ」は必要だ」なんて素晴らしい。

「会社でも地域でも趣味でも『気の置けない仲間』がいる」という「多重所属」は、失業や病気などのアクシデントに見舞われた際、様々な社会的なリスクを和らげてくれる。「心理的な安心感」や「動機付け」の面でも潜勢力（ポテンシャリティ）を秘めている。本文の記述同様に驚くほど本質的な仕事をされてると思います。

10年ぐらい前、知り合いが日本語学校を始めて大損したのが元で、その後犯罪者になってしまいました。日本がいつのまにか「世界第4位の移民大国」になっていた件

外国人労働者の受け入れ拡大策は、移民政策として実施すべきなんて崇高な話は私には無関係で、せいぜい退去時に現状回復が簡単な部屋の仕様＆部材には興味が有るだけです。

協力業者さんの職人さん用で、外国人の就労者用アパートを作らせて頂きました。この外国人の方々は、協力業者さんの仕事さえ覚えれば給料として月収30万円の技能を身に着けられます。彼らは最長5年の在留資格しか取得できません。新たな在留資格を取得するには、業種ごとに設けた技能試験と要求されたレベルの日本語能力試験に合格することが必須になっています。新資格を取得した技能実習生はさらに５年間働けます。つまり、「技能実習制度」に「新たな在留資格」を加え、合計10年もの滞在が可能になり、日本の労働力不足を補うことが期待されています。政府は、5年間のうちに、より高い専門性を身につけたと証明できる資格などを取れれば、その後の長期雇用や、家族を日本に呼べる在留資格への切り替えを認める意向を示しています。

日本の少子高齢化なんて避けれませんが、外国人の就労拡大も上手に対応すれば人口ピラミッドの美味しいところ取りできます。ただし、根性の悪い国民性の方は排除したい。移民が増えれば移民国家アメリカのような忠誠の誓いが大切です。I pledge allegiance to the Flag of the United States of America, and to the Republic for which it stands, one Nation under God, indivisible, with liberty and justice for all.
（私はアメリカ合衆国国旗と、それが象徴する、万民のための自由と正義を備えた、神の下の分割すべからざる一国家である共和国に、忠誠を誓います）

許認可の物件がOKだったので、この半年で僅かばかりの固定給分の受注は軽く確保。今回も2回目の応募でOKと、お施主様に有利な話は根気が要ります。

大体、日暮 熟睡男（ひぐらし ねるお）みたいなもんで、4年に1度は目覚ましい成果で、後は1年おきぐらいにマトモで・・・これで勤続軽く30年。

建築の仕事の受注と言っても、何でも受注するわけでも無く、勤務先の憲法による定められた粗利が無ければ受注しないし、ネタが有ろうが粗利という中身が無ければ成績として残らない。「今年はゼロだから・・・」なんて勤務先が言おうが、あんたが受注を拒んだだけなんて話です。

「許認可がOKなら」なんていう請負契約も、1回目は駄目で2回目に選定されたりなんてのもザラ。その間も、一応契約済みだから他社には流れず・・・。この積み重ねで家賃＆内容他、お施主さんに有利な契約をするから、天下の大地主さんから軽く片手の件数以上継続して発注頂けたりする。

信託銀行退職後、私の勤務先とか倒産したようなボロい不動産屋で勤務したりで苦労したオッサン。私のビジネスパートナーなんですが、最近７０歳で有る企業で嘱託となった。

信託銀行勤務だったの信託業務に詳しく、ある企業の信託部門立ち上げに協力という事で３年ぐらいの予定だそう。

今は立ち上げ段階で、朝から大した仕事も無く机に向かうのが苦痛だそうだわ。実際に動き出せば若い社員の手伝いだったりし、２０件も事業をやれば道筋が出来て用済みなんだろう。

ここ２年ぐらいは、自分で稼いで年収１千万を超えていたから、オッサンの昔を知らない若い社員にも自信をもって影響力を発揮するんだろうし、そんな実力も無ければ若い社員の方々もオッサンなんて相手にしない。

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2018年最新｜年金支給額の平均は国民年金5.5万円・厚生年金14.7万円という事で、2018年現在の年金支給額の最新情報は、厚生年金支給額の平均が147,927円となっております。

実際のところ年金はいくらもらえる？
６１歳の私にとっては、「ねんきん定期便」で予想年金額は確定していますから、表から逆算して安月給だった・・・納得材料になります。
表の逆読みで　年金受取額（月額）→　全期間の平均年収

全期間の平均年収	年金受取額（月額）
300万円	11.7万円
400万円	13.4万円
500万円	15.1万円
600万円	16.9万円
700万円	18.6万円
750万円～	19.4万円

年金見込額には、特別支給の老齢厚生　年金／老齢厚生年金　という項目が有り、その中に基金代行部分（4）というのがある。私が若い頃に８８か月勤務した企業の年金基金が年額１２万円です。まだ３１８か月勤務した分が移行していません、案分すると年額４３万円プラスなんですが結論は不明。

定年後再雇用で仕事を続ければ、半年前と比較しても年金も少しづつ増えましたが厚生年金40年以上は、思ったほど年金が増えないということで、私の場合６２歳以上は期待薄です。

まあ、こんなことより実際は建築・不動産関連で受注した方が稼ぐに追いつく貧乏なし。　一昨年は成果が多く、今年の５月まで住民税の支払いが大変だったけど、去年はサッパリで６月からの住民税には困らない。毎年・毎年成果が上がるのだったら、安サラリーマンでなくとっくに独立してるわな。

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2008年ぐらいの1ドル90円台とかその10年前の円高の時期、輸入住宅を受注し「フィートインチモジュール」の407ピッチで設計依頼で、当時は輸入住宅ブームだったし10棟ぐらいは受注できた。

最近、在来工法の910mmを基本単位とする「尺モジュール」で受注した物件を、ツーバイフォーで作る話になりそうで、心配だったのは、今までの作業の精算分。

心配ご無用で、９１０の半分の４５５ピッチで合板の大きさも９１０で作れるそうだわ。今までの平面図・立面図なんてほぼ変更不要。まあ、保育園~葬儀屋、事務所・倉庫・マンション・アパート・・・何でも受注してるので知らない事も多い。

そういえば、私の自宅は木質パネル工法で９１０ピッチだった。勤務先で円高時、完全に輸入品ばかりだったから、世間様が皆そうだろうと誤解していた。今は改善されましたが、当初の窓の輸入ペアガラスとか、見た目は綺麗な紙製のモールとか・・・日本の気候に合わない物も多かった。

資産家は税金を怖がり、脱税すれば査察が入り5年前分の金銭なら時効で助かるか知らんが、刑務所行も有る。「国家は最後には軍隊持ってるから・・・・」なんて言っている。

資産があろうが、名古屋市でも土地区画整理後にヤクザ＆女なんてのに騙されたのは、ザラによくあるケース。その先は、家賃保証の業者に騙されたり・・・・

3分でわかる！民泊新法施行で変わる、民泊業界
・年間最大で180日の運営が可能　1日だけもあり得る
・家主は届け出義務
・家主不在型民泊については、住宅宿泊管理業者（民泊運営代行会社）への管理委託を要し、管理者には国土交通大臣への登録を義務付けられる。
・住宅宿泊事業者（民泊ホスト）と宿泊者（ゲスト）をマッチングする民泊プラットフォーム運営事業者（Airbnbなど）には観光庁長官の登録が義務付け



ご子息が酒を飲みに行ったら、綺麗な女性と意気投合・・・・その後結婚したが、文化の違いから離婚だけど億の慰謝料で離婚はすれど、自分の子供とは永久に親子だわ。外人が土地を買おうが、保安林なんて相当に厄介だし、風致地区なんてのも面倒。アルカポネは脱税で逮捕されたように国家は本気を出すと怖いもんだわ。

中国の家の特徴
日本の家ではなぜタイル張りの床が少ないのか、中国メディアの見立ては
床にはウンコまで……中国人に部屋を貸したら、一晩でゴミ屋敷に！

日本とベトナムの家について、それぞれの特徴

【暮らし・住まい】カンボジアの伝統的な建物「高床式住居」【カンボジア】



ボーソー　キャノーラ　白絞油　16.5kg　【1斗缶】　　※1缶につき1個口の送料​

外国人技能実習生の寮で1年半ほど前、木造で多少床材とか考慮したアパートを新築してもらった。劣化具合は、「この1年半が日本人なら15年ぐらい・・・・」の傷み方だそう。

ここで言ってる外国人さんは、中国人・カンボジア人・ベトナム人10部屋20人です。油は、業務用スーパーアミカでしか見た事のないキャノーラ油の一斗缶がゴロゴロ出てくるそう。

ゴキブリが凄いそうです。私の自宅なんて新築後数年はお目にかからなかったのに、今時隠れる場所もないのに冷蔵庫裏とか、バルサンを定期的に焚いても凄いそう。

元々、床は木製フローリングをやめてクッションフロアーにしました。日本なら退去時に数回は重ね貼りをしてから剥がしますが、もはやクッションフロア自体がゴミの層だそうで想定外！壁・油汚れ・室内外のゴミ他、オーナー様の話を伺いノウハウを蓄積し、オーナー様も困らない外国人技能実習生のお住まいを次回は作ります。

​

PS.先月は静岡県で受注し、本日は埼玉県の工事受注を逃しましたが、車で3時間で着く次回の大阪の物件は受注したいと思います。

受注が近そうな私の本業で、お世話になりそうなので勉強中。
パスワードの玄関、リビングにくっついた部屋、シャワー、ベランダを部屋＆二重の窓、他


これの52秒当たり、日本と比べて低い玄関の上り框の感覚が良くわかる。


おまけ



今までアメリカ人の高級貸家も営業しましたしたし、店舗・事務所・倉庫　保育園~住宅~小規模多機能付きグループホーム~葬儀屋まで営業出来ました。

中国人がらみを「徳川」好きという事でやったけど、話は立ち消えだった。韓国系の話は、発注段階で仲間内への発注が多く、受注できれば初めてとなります。今回は「精日(精神的日本人)」？のような青年実業家なんだけど

ブラックペッパー娘（長女）のアパート、緊急連絡先に電話すればお休みで、指示された電話に電話をかければ、担当エリア外と言われたそうだわ、たらい回しの糞管理会社だわね。

天下の大地主であった私の顧客のご子息が、私が亡くなられた御父上とベッタリ仲良しだった事を嫌い、上記の上場建築会社で2棟作った。その後は、凝りて又私の方に又戻ってみえた。今となっては契約書なんてあんまり見ずに押印までしてくれる。

他にも上場会社大好きの方もみえるが、担当はしょっちゅう変わるし、レオパレスも酷いもんだし財産を守れるのはご自身の実力分だけだからお好きにされれば良いだけ。

勤務先への緊急連絡は通じるし、押さえとして私の携帯は24時間通じるし、たかが素性の分からん不特定多数の上場会社程度には負けない。

昨日なんて、急に地主・建築主・テナントの同意文書が必要になり、車の停車中にひな形文書の内容を把握でき、帰社後即座に修正し2時間ぐらいで三者の押印も頂き対応できた。

本日も高層賃貸マンションで、下は１LDKの部屋で上部3層だけ２LDKという急な要望も1時間ぐらいで修正しメールできた。これも上部4層を、それぞれメゾネットにしようかとかの変更だらけだった末の結論だそう。

土地の物件調査自体もグーグルマップのストリービューで見れて、隣地＆道路高低差が少なければ計画設計なら問題無い。遠隔地で見込み薄のうちならこれで十分、貴重な時間とお金を節約できる。大昔は管轄の法務局で調査するのも仕事だったが、今時は登記情報提供サービスで管轄地まで出かけなくて、机の上でOK。

昔の人間は、アナログの世界→デジタル世界という事で漏れは無いし、成約間近ならアナログの世界まで自ら再確認に出かける。設計士さんに言わせると今時のデジタル営業マンは、元々身についてないから調査が甘く、隣地の関係他とか後で嵌められる場合も目立つそうで、「あいつは何も知らん・・・・」というのは良く聞きます。これも無理は無く、昔なら公図見ながらタダで？該当地だけで無く、隣地の確認ぐらいはしたもんだから。ストリービュー＆航空写真も経年変化も有るし、実際自分で見ないと判らない事がある。簡単に言うとカーナビだけに頼ると無駄も多いのと同じです。

【石平のＣｈｉｎａ Ｗａｔｃｈ】習近平政権が進める全国民監視システムの恐怖
中古マンション 「こんな物件を選んではいけない」10か条

ネットで吐くほど何でも見れますが、やっぱり上品で清潔な健康美が一番でんな。今年はCATVでスポーツチャンネルの女子陸上見たいわ。


明日が期限のテナントさんに他の提出書類を10時ごろ持参したら、地主・建築主（地主さんの不動産管理会社）・テナントさんとの同意書が要るとの事。

資産家の地主さんは旅行で不在かも知れんから心配だったが在宅中、勤務先に戻って文書のひな形は有るが修正部分も多く30分ぐらいで修正し、美人の事務員さんにチェックしてもらい上司にも確認してもらい地主＆建築主と押印後13時過ぎにはテナントさんにも届けれた。こんな事を数時間で片づけると、働き盛りでも無いオッサンとしてはストレス多すぎ。

私も若ければ自営かもしれんけど、もはやそんな元気も無い。私が入社した時は、当時の社長から「自営するなら1億円ぐらい貯金しないと・・・・」なんて話が有った。これは国民年金月額6万円と厚生年金＋企業年金付きの差額から大げさに話した訳、採用した人間が数年で退職すると元も取れんし

余程、活力のある方は自営は大いに結構で、会社勤めは利益の取り分からも無駄。私のように軟弱なオッサンは、気が向かないときは社外の仲間が引っ張ってくれるし・・・その後、私も元気を取り戻して仕事に励んだりできる。社外の仲間も、他業種優良企業からの転職組が役に立つ。彼らは、同業種からの転職組と違い伸びしろが有り、タマタマ私の勤務先の企業文化に合わなかっただけの方々だから。