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今時、夜８時に同窓会名簿の作成業者から電話がかかってきた。

多分私の勤務先は、20代の若いころ５年ぐらい居た外食産業のままだろう。

「違ってると大変ですから・・・・」なんて、私の個人情報を聞こうとしたが、そんなもん、お前なんかに教えれんわい。１９５６年生まれで、高校同窓生なんかに本業（建築・不動産関連）で依存してるわけでも無く、同窓会に行っても「仕事なんてどうでもいいから・・・」という関係。

見込み客には腰は低いが、身内＆ご近所＆同窓生関連とかの身近な方々なんて対象外。私にも安息の地が必要で、自分以外は全てお客様なんて営業はしていない。大体、たかが電話ぐらいで、色々教えて貰えると思ってるのが異常者。

（参考）旧公庫融資基準金利の推移

私が仕事を始めた、昭和６３年から平成１０年　５％→３％

平成１１年～２０年３％ぐらい

平成２１年~２６年４％→２％

平成２７年~１．５％ぐらい




あくまで、名古屋市内の賃貸マンションの話ですが、私が仕事を始めた昭和６３年ごろは、公庫では５％ぐらいの融資金利でも銀行は６％ぐらいの融資金利だった。当時は鉄筋コンクリート造でも建設費が安く、家賃との単純利回りで１０％ぐらいは確保できていた。

今時は建設費が高く、利回りが７％ぐらいだったりもします。建設しやすい１５０坪以上の広い土地なんてのも無くなり、６０坪でATTコラムという杭を想定したり、重機が入れない１２０坪の土地で現場打の杭だったりで、目に見えないコストも上昇し続けています。

株式会社ゆうちょ銀行とスルガ銀行株式会社との業務提携の話を大昔聞きましたが、賃貸ものについても異常に金利が高く、用事は無い金融機関だった。

中古マンション投資でも不正続発　スルガ銀融資に絡みとか、上場企業とかの高給取りとか未上場企業の役員クラスは数年前から餌食になっていました。名古屋でもセントラルホームズなんてのは倒産しましたが手持ち金の見せ金の改ざんはお得意な手口で、私も３件ぐらい競争して負けました。物件所有者が「自殺」 シェアハウス借金苦悩かですが、私も３０年以上仕事をして、誰一人不幸にしてないのが自慢です。不動産事業は、安い金利を受けられるのが取り柄で、建設費値上がりの今時なら１．５％~２％ぐらいで金利を引っ張ってくるご本人の実力が無ければ断念だわね。少なくとも、良い借金と言われてるのは金利が安いからだから。

時々ブログに登場している私のビジネスパートナー、信託銀行退職後に私の勤務先に転職、その後退職後に不動産業を自営、その後複数の会社に勤務しつつ不動産コンサルをしている。

ここ数年間は給与所得と年金所得があり、去年なんて消費税の課税業者になりそうだったけど回避していた。

自営業の時に、某地方銀行の支店開設に成功した。しかし手数料は行員さんに温泉ご招待とかゴルフとか余分な経費がかかりつつ値切られ、銀行の担当は出世したけど、本人は余り儲からなかったそうだわ。

今度、その地方銀行が「信託」部門を持つそうで、立ち上げのため早朝から週数回の出勤で嘱託に採用された。週に数日で毎月２０万円とか、「以前の仲介の損を直ぐに取り戻せそうで良かったね・・・」というのは私の意見だった。数年続けば７０歳ぐらいになり、健康以外は何も問題は無くなるだろう。

米国の企業平均燃費規制（ＣＡＦＥ）もそのひとつだ。米国は自動車メーカー別の加重平均燃費目標を定めており、毎年この基準をクリアできなければ多額の罰金を払わせる。ＧＭはお金になる中大型ＳＵＶを売るためにも燃費の良い小型車を年間３０万～４０万台作るほかなかった。
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【中央時評】ＧＭと貴族労組が韓国の納税者を恐喝するのか（１）





支援機構のまちづくり融資の受付が今月２３日から再開されます。土地の購入資金も含め凄い固定の低金利で融資され、住宅改良開発公社の保証料をコストに入れても、無料（タダ）の隣。

旧住宅金融公庫で３％～４％とかで融資金利が高い時は建設費が安く、今時は東京オリンピック他で建設費が値上がり・・・だけど金利は安く結果としては、そんなに変らない。

かぼちゃの馬鹿で騙されたり、私もレオパレスのグアムご招待とかで騙される三河の地主を見たり、受注を逃したり・・・・

レオパレスもグアムご招待とか言っても、結局はタコが自分の足を食ってると同じで、総事業費ではただ単にお前（地主）の金！まあ、歴史的に見ても騙される身分不相応な資産は残らんだけ。真顔で色々言うけど結局は騙され・・・・まあ、保証云々言い出すあたりで事業家ではない、心配なら何もしなければ良いだけ！「ありがとうございました。」とは言われませんが、崇高な日本国家に相続税で協力しなされ～

韓国から電子製品を買わなくなった中国、韓国が中国から買う構図に＝中国メディア




白目が真っ赤！白目の充血・出血の原因は？治るの？結膜下出血についてについては、５年以上前の三河の土木の会長の賃貸マンション契約時、ストレスで結膜下出血した。

その方の紹介客で、似たような相当な変わり者の農業爺さんと１年以上商談して、最後にはポリエステル＋変わり者爺さんで蕁麻疹が２月末から発症。今日あたり、やっと全快に近くなってきた。１週間ほどで治ったがこの件がらみで、また三河の土木会長と打ち合わせしてたら白目が真っ赤！になったのは言うまでもない。

蕁麻疹は原因を無くすのが第一で、相当な変わり者爺さんとは会わなければOK。どっちみち、４億円とかの高額テナントの建貸しですから、それなりの社会情勢＆法律・経済＆人口構成含めた事業主としての決断できる方でないと無理だし、この方は相続税でご子息に辛い思いをさせる事を希望されています。別に寄付をお願いしてるわけでも無く、この先は私に関係無い世界。この方の４億円は私にとっては１千万円ぐらいの決断です。

「中国産」のトマト缶が「イタリア産」として売られているワケ
いくら私がケチでもイタリア産で特に缶詰の安物はパス！

なごやめし赤味噌・八丁味噌どて煮どての品川



建築・不動産関連の営業社員で最終的に生き残れるのは、身近な仕事だけに、退職して自営しても何とか生活できるレベルの人だけ。

独立して個人営業だと扱う単価が安くなるが、儲けは全て自分の物で生活費としては十分だろうし、企業内勤務だと、単価は何千万円・何億円とか高額になるが、自分の年収としての取り分は雀の涙。そりゃオーナーが設計士・現場監督・事務・金融的な面全て用意して歯車で働いてるから当たり前。

オーナーも給料の３倍稼ぎなさいで、計算式出してくるから出世を望まなければクリアーは比較的簡単だった。私をクビにしても、代わりは簡単に採用できないのはお見通しだった。その結果、魚釣り・家庭菜園その他、現金以外は時間も有り大変に豊かな人生だった。

固定給が安いから、四半期決算で細かい計算しても罰点「X」にもなりません。この細かい計算も、数年に1回シビアな通達が回ってくる。余程、前年が立派な成果ならOKですが、運が悪ければ目立ってしまいリストラの対象になります。

年金生活になったら見直すべき「7つの費用」食費は月6万円に！





上記タイトルには『』書きがあり私の持ち物ではないが、『営業して作らせてもらった』寿司屋だわね。

建築会社では成果を折半する場合もあり、ここは私が地主側でテナント側は他の社員。幹線道路沿いで６００坪の立派な敷地で、２０M奥が一種低層地域だったから分筆して奥行き３９Mから建物を作った。

写真でも何となく判るが、土座衛門のようなシャリだった。まだ丼は誤魔化せるがニギリでも同じシャリだった。口直しにナルミ杉本で安い刺身を買ったから自宅で夕飯に食べ直します。

２年前NISA１２０万円~４１５７千円で始めた証券口座は、最高で５３０万円ぐらいになり今は４６２７千円、海外株式ばかりだから円高分が１割ぐらい値下がりだろう。こんなもんは損をしなければ良く、銀行定期なんて犯罪的低金利、阿呆とは付き合えない。カナダのエンブリッジの利回りは6.99％、今日配当の有った英・蘭ユニリーバは3.12％・・・配当が目立たない他の銘柄は、業績が右肩上がりの銘柄だわ。

本日は　大安　で、私は珍しく契約日だった。釣りバカ日誌の浜崎伝助さん同様で、建築の仕事で事業用の建物をメインに仕事してますので、真面目に働かないと仕事は受注できないが、真面目に仕事するだけでは仕事は取れない訳です。今年の桜は安気に見れるわい・・・

私のパターンは、日暮 熟睡男（ねるお）のように４年に一度ぐらい大輪の花を咲かせ、後はボチボチ。ボチボチも２年続ければリストラ対象になるでしょうし、それが目立つのは四半期の３月末！前年が大成功の翌年は安心だが、前年も悪く今年も悪くというのは吸血鬼のように、生き血を吸うのは許されません。

私の固定給で、坊を採用しようが、マトモなのは２０人に一人ぐらい、顔付がベテランのオッサンを採用すれば、悪い事だけは達者で何をされるか判らない。勤務先も、３０年以上高額商品を触らせたという安心感は簡単には手に入りません。

退職金2000万円を8年で40億円に!〜今亀庵さんインタビュー【前編】




当たり前ですが私の持ち株は、買う時には今後の業績予想までしっかり見ました。

売り上げも利益も右肩上がりの銘柄が殆どですから、調整時でもそのうち値上がりするだろうと安気なもんで、会社側とかコンセンサスの業績予想が崩れたら、騙されたと諦めます。

私の営業成果も３月末で四半期の訳で、営利会社ですからそれなりに厳しいチェツクが入ります。建築営業は大昔から年間３億円ぐらい受注できれば一人前で、自分が退職を申し出れば別ですが、ほぼどこの会社でも勤続は続きます。会社側としては施工部隊も居ますから、コンスタントの受注がベストでしょう。

大東建託現役社員が語る、高額な歩合給の落とし穴
・融資不調となり、営業マンに先払いで支給された月2万円×4～6ヵ月分を一括で返還
・“長期無実績者”の烙印を押され、6ヵ月無実績なら6万円、12ヵ月無実績なら12万円、給料が減額
勤務先それぞれで、給与評価とかリストラの見極めのクセがあります。雇われる身としては、半年も居れば鈍感でもない限り判るはず。それによって相手側の出方を見極め世渡りするのが普通で、私も営業マンの入れ替わりが激しい業界で勤続３０年＆定年後再雇用になっています。

POSTSCRIPT
ボランティアでもなく、自分が稼ぐのは当たり前。勤務先のシステムを活用して（店舗・福祉施設・商業施設・リフォーム工事他）色々な案件を受注しましょう。会社によっては個人住宅だけ・アパートだけ・マンションだけ・・・なんてつまらない人生です。私は保育園~葬儀屋まで受注できました。個人の営業でなく会社で皆様の力を使って営業してるから、その分大型の変わった案件が受注できるだけです。

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３０年以上建築・不動産関連の仕事をしていますが、請負額は高額ですからその間に、私の僅かばかりの客数の中で、ご自分の賃貸物件の減価償却を税理士先生に忘れられた方はお二人。


定年後に年金の手取りを増やすワザこれは働いて給料に対して厚生年金保険料と健康保険料をかかるようにするテクニック。


・所得税の控除はなぜこうもフェアでないのか 世代の違い､収入の違いで､生まれる税金の差
上記の細かい記事が
・所得税の控除はなぜこうもフェアでないのか　世代の違い､収入の違いで､生まれる税金の差
上記は、給与収入も得ている高齢者は、公的年金等控除と給与所得控除をダブルで受けられるという事。


コンビニ経営ですが、高額なフランチャイズ料とか背負わされる大借金で皆様苦労されています。勤務先には、営業職としてエサさえ咥えてくれば歓迎されるでしょう。ネットとか紙面とか広告出してどんな坊を採用しようが、間に合う人材は稀だからです。壮年時代は、家のローン・学費で固定給の減給は大問題でしたが、６３歳から一部年金支給される年齢としては税金もどきを含む節税という考え方も大切です。税制は国家が目指す方向に対して優遇します。きっと、少ない年金をカバーするために働いてもらおうと思ってるのでしょう。
そう言えば、親族間の土地の交換で、税理士先生の交換差金の判断で交換が認められなくて追徴で課税された方もお二人みえます。

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プロ野球選手と同じでまずヒット1本から始まり、そこそこ安打を打ってその時期の給料分は働いて・・・

私も、基本給が少なくなったから給料分働いてれば安気に「桜」が見れる。まあ、3月中旬までにそこそこ成果が上がり、その後は大型物件が数件控えていてその中から成約というのが安気なパターン。

3月までに成果が上がらないと、その嫌な気分ず～っとを引きずり…悪循環で年末までも成果無し、なんてのが悪い年の場合。

勤務先が支払う報酬は、評価として総額では変わらないから成果報酬分の効率が良くなります。自力で仕事してるから、会社情報使う若手のような減額（掛け目）も無いし、NCISで言えばスペシャルエージェント(特別捜査官じゃないけど)

添い寝してくれるペットがいる多幸感ったら！

毎年ゼロからのスタートで、まず1本のヒットから始まる。

先月1千万円以上のリフォーム工事の打ち合わせ二日後にお施主が死亡。

先ほど奥様から電話があり、来週早々に再打合わせとなった。建物の為に必要なリフォーム工事で会社決算月の都合も有り、新築でもない訳で延期にならなかった

この工事、年初早々でゼロを続けるのもストレスが高まり・・・まずバントヒットぐらいで年末からアテにしていて残念だったけど何とかなるわい

この後は、ヒットとかでまず雇用確保。その後ホームランで成果が上がれば（取り分は）少ないながらも年収が増える。

​上記のように、プロ野球選手と全く同じ。​

成果が上がれば、何をやってても文句も言われず。プロ野球選手のように若いお姉さま方には興味も無く、新幹線・県営名古屋空港・セントレアからの旅行だけが楽しみ。

大昔は真面目が美徳だったけど、数十年前から真面目な奴は幾らでも居るけど成果をあげる奴は少ない。会社というシステムも成果をあげるための方便だわね。

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昨日、それなりに良い事業用地情報がありました。「これ間に何人か入ってるので、御社は建築受注で儲け、あんたんとこの買主の仲介手数料はこっちにくれ・・・」なんて話でした。

私としては本業は建築受注で、何百万円のテナントの仲介手数料さえ仕事が特命受注なら要らないぐらい。それで受注できるなら些細な事で、私の努力にかかわらず、あえて入札と言い出した途端「私の手柄の仕事だから、絶対に仲介手数料は頂きます・・・」なんて話をします。

上記の情報を念のため、at home でチェックすれば2社から出てるし、＠nifty不動産には3社から出ていた。こんなもん、もったいぶるネタでも無く、間に何人入ろうが・・・あんたそりゃ無理だわ。

建築・不動産がらみは動いても何が決まる（受注できる）か判らず、とりあえず全てに対応しないと駄目ですね。決まれば儲けものぐらいで、自分の年収とは無縁の高額物件を扱います。

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65歳以上の場合公的年金等の収入金額が330万円未満の場合公的年金等控除額は120万円になります。つまり年金が120万円を超えてくると所得金額が生じてくることになります。この所得金額から所得控除の金額を引いた金額に対して税金がかかってきます。　所得税の場合誰にでも適用がある所得控除として基礎控除38万円があります。年金収入のみで他に所得控除がない場合には年金収入が158万円を超えてくると所得税がかかってきます。たとえば年金収入が180万円で所得控除が基礎控除だけとすると、所得金額は180万円－120万円＝60万円で、ここから基礎控除38万円を引いて60万円－38万円＝22万円に対して5％の所得税1.1万円がかかります。





他社で店舗営業している喜寿の営業さん、いまだに月給の固定給＋年金＋個人事業主の成果報酬貰ってる。

年金も、私と違い全国的にガソリンスタンド開店していた方で、金額が違いますわ～

今日は福祉系の70歳ぐらいの方と大地主・偏屈ジジイを口説いていましたが、この方も昨日は関西の藤井寺から車で帰ってきた方。東京に車で行ってきた・・・健康寿命の個人差はすさまじいです。嫁姑問題と一言で言えないと同様で、100人みえれば　それぞれ人生色々です。

私より半年後に生まれた社長、仕事も発注頂いたし親戚も紹介頂き友人にも紹介頂き、私は本当に良くして頂けました。ありがとうございます。心からご冥福を祈ります。

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ビジネスパートナーの勤務先社長は、65歳オーバーだけど高額給料で年金は毎月カットされている。元一流銀行マンだったから、毎月35万円の年金がず～っと不支給。

ビジネスパートナーは、その会社からの毎月10万円の給料＋満額の年金＋個人事業所得（500万～１０００万円）これを白色申告。この人は​給与所得控除​＆​年金控除​も使って確定申告している。

私自身は誕生月からの初年度はOKだろうが、今年から成果が上がれば来年はカット。これも、成果が無ければ勤務先で解雇だろうし、稼げるに越したことはない。​60歳代前半の在職老齢年金の計算方法​

私としては、少しカットされるだけでも将来に年金が増えるわけでも無く嫌なのに、ず～つと10年近くカットされ続けた会社経営者がみえるのが信じれない。イチイチ税理士さんに相談しなくても思いつく方法が有るだろうに・・・税理士さんも、建物の減価償却忘れてた方が、私の30年間の顧客で2名様も居たわ。今時は、ネットで調べればかなりの部分が判り、例えば勤務先の顧問弁護士に聞きたいのもその先の部分。

土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る　「筆界特定制度」

本業の見込み地で、もうすぐ概算見積もりが出来て事業提案できる案件があります。

家賃もタップリな保証金もOKなんですが、東南の隣地が境界立ち合いをしないそうです。これは相続時に３分割して、奥の旗竿地を隣接地である私のお施主が買ったのが気に入らないようです。

今までは境界確定裁判しか知りませんでしたが、「筆界特定制度」なんてのを見つけ、お施主へも直ぐにお知らせします。私も自宅の隣地境界の立会なんて文句も言わずお互い様でしたが、変わり者は変わり者で変わらないのは隣国を見ても明らかだわ。

工事現場に6匹の子猫を発見。そのうちの2匹はヘミングウェイでおなじみの多指猫。全員元気に成長中（カナダ）

勤務先も大昔はケチ臭く、分譲マンション用地を紹介しても「君の本職じゃないから・・・」と報奨金が数万円、そんなのが3棟はあったがその後数十年で制度が変わり今ではそれなりの評価になった。

これをはじめ、やっと今では管理契約受注なんかにもマトモな報奨金が・・・。四半世紀前の市街化区域農地の宅地並み課税の時は、「難儀をして受注したんじゃないから・・・・」と勝手に評価を半分にしたり・・・

愛知県でも成果報酬をマトモに払っていた会社は大体倒産している。私の人生終わりかけに報酬を払いだしたが、それでも若手社員の年収ベースではかなり低い方だと思う。

今、見込み客が「お前の所、倒産したら・・・・」なんて言って、何たらハウスにご執心だけど、そんなもん、こんな人件費で勤続が続く社員ばかりが残り・・・心配御無用凄い競争力だわ～​​​​​​​​

中国とはこんなにも違う「日本の中流階級の戸建住宅事情」＝中国報道



今日、30年前に作った鉄筋マンションのクレーム対応に行きます。

掃き出しサッシ下の元々の構造（コンクリートの立ち上がり）とか、15年もすれば防水工事の保守とか、日本より施工精度もより低く・一見丈夫だから永久に持つとの錯覚、巨額のローン終了時の後悔が今から目に浮かびます。

建物は放置すればゴミに向かってまっしぐらという自覚が大切。木造戸建ては、次世代でも今の金で2000万円も出せば便利に生活可能でアドバンテージが有ると思いますし、マトモに作った木造戸建は大切に済めば50年は軽く住めます。

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日本を超えた？そんなの思い過ごしだ！「日本を軽視するな」と語る理由は＝中国報道
中国が仮に日本と同じ質の経済力を持つならば、１３億の人口を抱える中国のＧＤＰは４０兆ドル以上に達していなければならない




何処でもそこそこの規模の会社だと、毎年自然に湧いてくる見込み客ネタがある訳で

そんなもんは営業努力も少なく成約できる。しかし勤務先にはバレバレで、誰でも成約できるからリストラの標的となる。

そいつをリストラすれば、有望な若手が受注を通して成長できる肥やしとなり貴重な経験を積める機会となる。まあ、不要になった大きな木を切れば、下にも日が届き新しい木が育つのと同じ。

私のような年寄りには、既存の勤務先見込み客は回って来ませんが、そいつの社外人間関係ネットワークが手に入るキッカケになる。勤務先の途中退職者、ハワイのコンドミニアム持ちの人もいれば、凡人が自己評価だけ高く結局は詐欺師もいる。