猫龍隆の、気まぐれな日記

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年金、70歳まで働くと？ 厚年＋繰り下げで大幅増

私は、1956年生まれで今年62歳になり報酬比例部分の一部年金が支給されます。給与＋年金で28万円以上は減額が有りますから、簡単に言えば固定給28万円＋高額？歩合。上の表を見ると65歳とか70歳まで働くと、毎月厚生年金が引かれているから年金額が増えるげな。

私の場合9歳年下の奥さんですから繰り下げの場合、妻がいる会社員などを対象に加算される「加給年金」がもらえないケースがあるから65歳からは普通に貰います。

本業も今のところ普通に受注してるので、大きな空白が無ければ解雇にはならないでしょう。見込みが外れれば、全然やりたくは有りませんが介護タクシーがらみで65歳まではOK。視力は落ちていませんが、飛蚊症だし65歳より先の視力は自信ありません。タクシーの免許も、不動産業のオーナーなんて雇用をちらつかせての脅しなんて日常茶飯事。精神衛生上、自滅しないために取っただけ。

今、同じ部署で65歳以上の社員が二人います。65歳からは年金額が通常になりますが、勤務先のチェックとしては古い客の食い潰しなら若者だろうが誰でも出来、望むのは新規顧客の獲得です。新規顧客の積み重ねで会社の寿命が伸びるわけです。

頭の中は小国民の私、先週は土日と連休だったけど、日曜日の16時に天下の大地主宅で新規テナントさんと会うという重要な仕事が有った。土曜日も気になって、そんなもん休んだ気分にはならんかったわい。

奥様は本日は仕事だったし、明日は先回の打ち上げとかでお出かけになる。私は娘二人に早めのランチでカルボナーラスパゲッティーでも作って食わせ、その後はハンバーガーフェスティバル３rd＆アメリカデイin 豊橋ホコ天又は堀川フラワーフェスティバル２０１８かもしれん。お店としては、私の行きたい店はクーポンのみ使用不可と書いてある。

ハンバーガーについてはプロだけど自分で作った方が安くて美味しいし、あんなもんはバンズ切口を焦がして肉汁がしみこまないようにし、後は肉さえ良ければ美味しいに決まっっていて、納屋橋が手頃かもしれん。

もっと良さげなのは、来月の人形町酒店プレゼンツ SAKEフェス in 名古屋私は日本酒を10種類というのに魅力を感じ、奥様はワインです。現地で待ち合わせ、別々の会場に行き一緒に帰ってくる。

先輩で、60歳以降で毎年小企業の退職金ぐらい3年続けて稼いだ方もみえますが、特殊な例でご本人も恵まれすぎて税金に無頓着。

私のような小市民としては、在職老齢年金の支給停止調整変更額などが平成27年4月1日より変更になりました（46万円⇒47万円）　と　在職老齢年金の計算式に出てくる「総報酬月額相当額」とはいつの報酬で決まるのかを参考に。

勤務先は、（固定給部分の）基準の請負額をクリアーした時点で歩合給なんですが、随時改定の条件には、固定的賃金に変動があることが必要が問題になるのは予想できます。４・５．６月に支給された報酬月額を平均ということで、成果報酬の請求はこの3か月を避け、『（2）変動月からの3か月間に支給された報酬（残業手当等の非固定的賃金を含む）の平均月額に該当する標準報酬月額とこれまでの標準報酬月額との間に2等級以上の差が生じた。』の記述から、目立つ成果報酬は3か月というのを注意し、場合によっては請求をずらすぐらいしか対策は無いでしょう。

勤務先の成果報酬も余りの調整だと、「制度が変わった・・・・」と言い出しかねない相手だし、こんな困難を相手にして、たかが黒電話ぐらいなら怖くも何ともありません。

ブラックペッパー娘（長女）は子供のころ、「○○ちゃんのお父さんは、毎日何時に会社から帰ってくるの・・・」に困ったそうだわ。

私は自宅に居ようが、24時間仕事の事を考えている。眠っていても・・・

本日は先ほど大地主宅、事業用地が名古屋市から選定されれば地域社会に貢献できる。

30数年仕事してきたけど、ゆりかごから墓場まで皆様のお役に立てる建造物の営業ができれば幸せだわね。

下記2件とも名古屋中心部ですが狭小間口で６０坪、普通の杭打ちは出来ませんが特殊工法の杭で１３階建てが建ちます。

古い鉄筋マンションが３メートルの接道で、そのままの状態では再建築不可。道路まで４メートルの通路が出来れば建て替えができます。接道部分を塞いでる長屋の端っこを買えばOKです。

ロバートキヨサキさんの金持ち父さんは具体例が書いてありません。実際に資産を増やしてる方々は上記のような具体例の積み重ねです。それが原因で、不当に？安かった土地が「美人」に変身するわけです。害を除けば容積率が500％~600%使え、不動産事業が可能になります。

10年後にはドライバーの仕事は消滅する
テンセント 騰訊控股 (00700) 
SMIC 中芯国際集成電路製造 (00981) 






カインズとか書いてましたが、勤務先の現場監督に取引先の方を紹介してもらって・・・１０年前の前回は、営業所ルートだったので今一歩高かった。今回は取引先で信用も有り、しかもネット最安値と同じ、この先５年間で２回の点検付きだわ。

カーマは標準工事単価　7,020円/坪〜　ハウスメーカーは平米2，310円（７，６２３円/坪）だそうです。私の勤務先では1，800円（５，９４０円/坪）　カインズは５，９８０円/坪　ネット最安値は平米１，２００円（３，９６０円/坪）

新築後にあっという間の２０年、屋根外壁塗装を１回してシロアリは２回目、自分で施工したのは、床にカバーリングで無垢材６mm貼った主寝室・WPBリフォームフロア貼ったキッチン前・・漆喰とかペンキで壁を塗り・洗面のクッションフロアも貼り替えた。

３０年後には屋根のカバーリングかもしれないが、顧客の会社が赤外線で外観から雨漏り診断をし、問題無ければ今時のカバーリング工法よりお値打ちな工法のライセンス契約するとか言っていた。ネットとか色々ツールは有るが、１０年前の営業所ルートのシロアリ業者は感じ悪く、結局は金を出すとき気分良く出せるかどうかというアナログ部分が工場生産の既製品を買う訳で無い時は大切です。

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勤務先がそこそこの規模なら、会社が永年営業してるだけで仕事のネタは毎年転がり込んで来る。私も３０年以上勤続の今の勤務先に転職した若い頃、当時の他部門の部長さんが東京に転勤になり、見込みが数件転がり込み担当となって、それをこなして数年食えてそれをきっかけに仕事も覚えることができた。

こんなのが許されるのは多少の見込みが有る若者だけ、数年たてば自力で仕事を咥えて来ないといけない。そのまま会社ネタをず～っとつかむには、自分が出世してネタが全て自分の所に集まる支配体制を作る必要がある。これにも欠点が有り、勤務先のオーナーとの付き合いで自分の時間が潰される事、それにどの道会社ネタだからアンタで無くても誰でもできるという評価の低さ（普通は正当評価の半分ぐらい）を受忍しないといけないだろう。

勤務先に転職してきた信託銀行勤務だった方、その後退職はしましたが仕事を紹介してくれてました。今ホットなのは名門総合商社勤務だった方、不動産関連は素人でしたが、暫くして退職後も他の会社で付き合いは続き、今回独立後もお客様を紹介してくれる。

私のようなオッサンにとって大切なのは、勤務先に中途入社してきた方々です。特に他業種から転職してきた方が化ける可能性が大きく、素人ですから教えれる事も多く感謝され、我が社から他社に転職後も儲けれるように仕事をフォローし、晴れて独立されれば建築の見込み客を紹介してくれるようになります。

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私が大好きChicago 25 or 6 to 4 guitar solo


私は１９５６年生まれなので、特別支給の老齢基礎年金（報酬比例部分）が６２差の誕生日から貰えます。６５歳から本当の年金が頂けます・・・

書類を書いてみましたが、私のキャッシュカードコピー・雇用保険確認書類コピーとかが要ったり、奥様の年金手帳コピー・所得証明とか、戸籍謄本・世帯全員の住民票が要ったりとか面倒です。

誕生日の３か月前に請求書類が届きますが、提出は誕生日の前日からだそう。前日は２連休だから３日前に出してやるつもり。半年も無い特別支給の年金だから、70万円の公的年金控除があり私の大好きな無税。

私の稼ぎに対しては勤務先も、ロボット化して自動計算するぐらいの大好きな計算式がしっかりしていて、今年なんて固定費は稼げそうで、場合によっては目の前の大型物件がはまりますが、運しだい。実際は稼げれば幸せですが、どうでも良いから大して気にしていません。

当時の在日朝鮮人約６１万人中、戦時中に徴用労務者として来た者は２４５人にすぎない。資料は断じる。「大部分は、日本政府が強制的に労働させるためにつれてきたものであるというような誤解や中傷が世間の一部に行われているが、事実に反する」。
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四半世紀前、新卒とか中途の若いお姉ちゃんがゴロゴロ、管理業務部門なんて１０人ぐらい居たわ。

パートさんは２０００年から２０１７年で１．４倍、勤務先にもパートさんの半分ぐらいはセレブ風人妻が目立ってきました。スタイルも良く小奇麗で原色を着こなし、私の人生経験から娘時代の雰囲気は容易に想像できる。

朝方ぐらいしか在社しませんから、他部門で名前もどうでも良く覚えれませんが、皆様お元気そうでなによりです。

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以前受注した、静岡県の物件で２棟目の受注が出来そうなので設計士と役所で確認してきた。

現地で、敷地で実寸の再確認＆法令・条例上の確認・上下水道他だわね。

１１時ぐらいに掛川SA（下り）でランチだったけど食後感がイマイチで本物と偽物との違いを感じた。何でも自分で作るのが一番・・・

埼玉県の物件は、GW明けにどんなもんか確認するけど、実際受注出来たら遠いわね～


韓国ネットで「天下一武道会」というタイトル付きで出回ってる写真

PPP/PFI（Private Finance Initiative：プライベート・ファイナンス・イニシアティブ）とは





垣根をグレードアップしようと、ツルバラで攻めている。

隣地解体時は、拾ってきたアイビー・フジ・アケビのツルで凌いだが、千円以下のツルバラを含めグレードアップに向かってる。３種類植えたが、連弾は枯れたみたい。





バラの中には、咲いてるのが勿体ないような変な場所で咲いていて、それはキッチンに持ち込んでいる。

２年間の伸び具合を見ると、私の健康寿命が無くなるころには１６メートルぐらいは伸ばせそう。今時は工場の計画でもフェンスでなく生垣指定で、植物は金属フェンスと違いサビも無く景観もよいし、防犯にも優れている。

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今時、夜８時に同窓会名簿の作成業者から電話がかかってきた。

多分私の勤務先は、20代の若いころ５年ぐらい居た外食産業のままだろう。

「違ってると大変ですから・・・・」なんて、私の個人情報を聞こうとしたが、そんなもん、お前なんかに教えれんわい。１９５６年生まれで、高校同窓生なんかに本業（建築・不動産関連）で依存してるわけでも無く、同窓会に行っても「仕事なんてどうでもいいから・・・」という関係。

見込み客には腰は低いが、身内＆ご近所＆同窓生関連とかの身近な方々なんて対象外。私にも安息の地が必要で、自分以外は全てお客様なんて営業はしていない。大体、たかが電話ぐらいで、色々教えて貰えると思ってるのが異常者。

（参考）旧公庫融資基準金利の推移

私が仕事を始めた、昭和６３年から平成１０年　５％→３％

平成１１年～２０年３％ぐらい

平成２１年~２６年４％→２％

平成２７年~１．５％ぐらい




あくまで、名古屋市内の賃貸マンションの話ですが、私が仕事を始めた昭和６３年ごろは、公庫では５％ぐらいの融資金利でも銀行は６％ぐらいの融資金利だった。当時は鉄筋コンクリート造でも建設費が安く、家賃との単純利回りで１０％ぐらいは確保できていた。

今時は建設費が高く、利回りが７％ぐらいだったりもします。建設しやすい１５０坪以上の広い土地なんてのも無くなり、６０坪でATTコラムという杭を想定したり、重機が入れない１２０坪の土地で現場打の杭だったりで、目に見えないコストも上昇し続けています。

株式会社ゆうちょ銀行とスルガ銀行株式会社との業務提携の話を大昔聞きましたが、賃貸ものについても異常に金利が高く、用事は無い金融機関だった。

中古マンション投資でも不正続発　スルガ銀融資に絡みとか、上場企業とかの高給取りとか未上場企業の役員クラスは数年前から餌食になっていました。名古屋でもセントラルホームズなんてのは倒産しましたが手持ち金の見せ金の改ざんはお得意な手口で、私も３件ぐらい競争して負けました。物件所有者が「自殺」 シェアハウス借金苦悩かですが、私も３０年以上仕事をして、誰一人不幸にしてないのが自慢です。不動産事業は、安い金利を受けられるのが取り柄で、建設費値上がりの今時なら１．５％~２％ぐらいで金利を引っ張ってくるご本人の実力が無ければ断念だわね。少なくとも、良い借金と言われてるのは金利が安いからだから。

時々ブログに登場している私のビジネスパートナー、信託銀行退職後に私の勤務先に転職、その後退職後に不動産業を自営、その後複数の会社に勤務しつつ不動産コンサルをしている。

ここ数年間は給与所得と年金所得があり、去年なんて消費税の課税業者になりそうだったけど回避していた。

自営業の時に、某地方銀行の支店開設に成功した。しかし手数料は行員さんに温泉ご招待とかゴルフとか余分な経費がかかりつつ値切られ、銀行の担当は出世したけど、本人は余り儲からなかったそうだわ。

今度、その地方銀行が「信託」部門を持つそうで、立ち上げのため早朝から週数回の出勤で嘱託に採用された。週に数日で毎月２０万円とか、「以前の仲介の損を直ぐに取り戻せそうで良かったね・・・」というのは私の意見だった。数年続けば７０歳ぐらいになり、健康以外は何も問題は無くなるだろう。

米国の企業平均燃費規制（ＣＡＦＥ）もそのひとつだ。米国は自動車メーカー別の加重平均燃費目標を定めており、毎年この基準をクリアできなければ多額の罰金を払わせる。ＧＭはお金になる中大型ＳＵＶを売るためにも燃費の良い小型車を年間３０万～４０万台作るほかなかった。
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支援機構のまちづくり融資の受付が今月２３日から再開されます。土地の購入資金も含め凄い固定の低金利で融資され、住宅改良開発公社の保証料をコストに入れても、無料（タダ）の隣。

旧住宅金融公庫で３％～４％とかで融資金利が高い時は建設費が安く、今時は東京オリンピック他で建設費が値上がり・・・だけど金利は安く結果としては、そんなに変らない。

かぼちゃの馬鹿で騙されたり、私もレオパレスのグアムご招待とかで騙される三河の地主を見たり、受注を逃したり・・・・

レオパレスもグアムご招待とか言っても、結局はタコが自分の足を食ってると同じで、総事業費ではただ単にお前（地主）の金！まあ、歴史的に見ても騙される身分不相応な資産は残らんだけ。真顔で色々言うけど結局は騙され・・・・まあ、保証云々言い出すあたりで事業家ではない、心配なら何もしなければ良いだけ！「ありがとうございました。」とは言われませんが、崇高な日本国家に相続税で協力しなされ～

韓国から電子製品を買わなくなった中国、韓国が中国から買う構図に＝中国メディア




白目が真っ赤！白目の充血・出血の原因は？治るの？結膜下出血についてについては、５年以上前の三河の土木の会長の賃貸マンション契約時、ストレスで結膜下出血した。

その方の紹介客で、似たような相当な変わり者の農業爺さんと１年以上商談して、最後にはポリエステル＋変わり者爺さんで蕁麻疹が２月末から発症。今日あたり、やっと全快に近くなってきた。１週間ほどで治ったがこの件がらみで、また三河の土木会長と打ち合わせしてたら白目が真っ赤！になったのは言うまでもない。

蕁麻疹は原因を無くすのが第一で、相当な変わり者爺さんとは会わなければOK。どっちみち、４億円とかの高額テナントの建貸しですから、それなりの社会情勢＆法律・経済＆人口構成含めた事業主としての決断できる方でないと無理だし、この方は相続税でご子息に辛い思いをさせる事を希望されています。別に寄付をお願いしてるわけでも無く、この先は私に関係無い世界。この方の４億円は私にとっては１千万円ぐらいの決断です。

「中国産」のトマト缶が「イタリア産」として売られているワケ
いくら私がケチでもイタリア産で特に缶詰の安物はパス！

なごやめし赤味噌・八丁味噌どて煮どての品川



建築・不動産関連の営業社員で最終的に生き残れるのは、身近な仕事だけに、退職して自営しても何とか生活できるレベルの人だけ。

独立して個人営業だと扱う単価が安くなるが、儲けは全て自分の物で生活費としては十分だろうし、企業内勤務だと、単価は何千万円・何億円とか高額になるが、自分の年収としての取り分は雀の涙。そりゃオーナーが設計士・現場監督・事務・金融的な面全て用意して歯車で働いてるから当たり前。

オーナーも給料の３倍稼ぎなさいで、計算式出してくるから出世を望まなければクリアーは比較的簡単だった。私をクビにしても、代わりは簡単に採用できないのはお見通しだった。その結果、魚釣り・家庭菜園その他、現金以外は時間も有り大変に豊かな人生だった。

固定給が安いから、四半期決算で細かい計算しても罰点「X」にもなりません。この細かい計算も、数年に1回シビアな通達が回ってくる。余程、前年が立派な成果ならOKですが、運が悪ければ目立ってしまいリストラの対象になります。

年金生活になったら見直すべき「7つの費用」食費は月6万円に！





上記タイトルには『』書きがあり私の持ち物ではないが、『営業して作らせてもらった』寿司屋だわね。

建築会社では成果を折半する場合もあり、ここは私が地主側でテナント側は他の社員。幹線道路沿いで６００坪の立派な敷地で、２０M奥が一種低層地域だったから分筆して奥行き３９Mから建物を作った。

写真でも何となく判るが、土座衛門のようなシャリだった。まだ丼は誤魔化せるがニギリでも同じシャリだった。口直しにナルミ杉本で安い刺身を買ったから自宅で夕飯に食べ直します。

２年前NISA１２０万円~４１５７千円で始めた証券口座は、最高で５３０万円ぐらいになり今は４６２７千円、海外株式ばかりだから円高分が１割ぐらい値下がりだろう。こんなもんは損をしなければ良く、銀行定期なんて犯罪的低金利、阿呆とは付き合えない。カナダのエンブリッジの利回りは6.99％、今日配当の有った英・蘭ユニリーバは3.12％・・・配当が目立たない他の銘柄は、業績が右肩上がりの銘柄だわ。

本日は　大安　で、私は珍しく契約日だった。釣りバカ日誌の浜崎伝助さん同様で、建築の仕事で事業用の建物をメインに仕事してますので、真面目に働かないと仕事は受注できないが、真面目に仕事するだけでは仕事は取れない訳です。今年の桜は安気に見れるわい・・・

私のパターンは、日暮 熟睡男（ねるお）のように４年に一度ぐらい大輪の花を咲かせ、後はボチボチ。ボチボチも２年続ければリストラ対象になるでしょうし、それが目立つのは四半期の３月末！前年が大成功の翌年は安心だが、前年も悪く今年も悪くというのは吸血鬼のように、生き血を吸うのは許されません。

私の固定給で、坊を採用しようが、マトモなのは２０人に一人ぐらい、顔付がベテランのオッサンを採用すれば、悪い事だけは達者で何をされるか判らない。勤務先も、３０年以上高額商品を触らせたという安心感は簡単には手に入りません。