猫龍隆の、気まぐれな日記

「私道」に接する土地を買って賃貸マンションを作ったが、私道所有者と条件面で合意できるまでに１年かかりました。駅まで５分ですが、私道だから土地は格安で、その後も空室の可能性が低く結果オーライです。

私は土地所有者では有りませんから被告では無いが、訴えられたり調停に出かけたのも何回か、結局全物件完成しています。

今も日本に必要な社会貢献する建物を営業していますが、自分たちの地域だけはだめだというニンビー現象 、NIMBY: “Not In My Back Yard”（我が家の裏には御免）の反対が有りますが建ててしまいます。私は過激すぎるので、それなりの責任者が説明会で対応するでしょう。

一番陳腐だったのは商業地域で８階建て作りましたが、国際的部品メーカーの社員の物件に日影が及び、日陰によりこの先数十年の家賃減額が云々とか、wi-fi が多すぎるから出力減らせとか、目隠しとか・・・・家賃減額は「今まで幸せで良かったですね~これからが普通になるだけです・・・」なんて話し、設計士がノイローゼになるほど電話＆メールが過激だったので国際的部品メーカーは住宅設備も作ってるから、その点からコロコロにしてやろうと思ったが、最終的に全てゼロ回答で諦めた様子だった。



ｐｓ
自宅近辺の町内会の反対運動が２回ほど有ったが、そんなもの私が反対出来る訳ありません。自分のモラルが低いのに「従軍慰安婦ガー・・・・」とか綺麗ごとは言えません。

九頭竜湖

芦北町観光協会
芦北うたせ直売食堂 えび庵
御立岬公園　道の駅たのうら





大手仲介専門店の店長さんがいますが、高齢になると部屋のクロス貼り補修他に移動させる会社もあります。私の勤務先も、数年前に採用された若者がモデルになり社内で写真撮影されてたので聞いたら、転職雑誌求人用の撮影でした。オッサンを仲介案内担当から外し、そのオッサンは工務関係をさせるみたい。

分譲住宅・マンションの販売担当も、お客様に対して白髪のオッサンが案内すると「騙されるんじゃないか？」なんてイメージが湧くそうで、これも若者の方が売りやすい。建築不動産全般で同じ能力なら女性の方が有利で、こちらはオバはんになってもハングリー精神で大活躍されてる方は各社に多い。

建築営業も何たらハウス達は、勤務先グループで7億円で作れるものを10億円で売っています。値段が立派だけにプレゼンも立派！いい男たちが颯爽と立派な資料で・・・・招待旅行先も立派だし。私としては競争する気も有りません。そういえばレオパレスから派生した会社も名駅で、イケメンの会場案内係揃えセミナーやってたわ。

若さとか勤務先の立派さによる組織力で一時期の生活できても、それをあんたの勤務先はいつまでも使わせてはくれない。会社は永遠だから、たかが一人の社員に関係無く新陳代謝の繰り返し、憂さ晴らしに朝まで不倫して深酒して、人をはね飛ばし飲酒量を誤魔化すように水を15分間でがぶ飲みする人生は避けたいもんだ。少なくとも、70歳までは働かないとダメな世の中になりそうだぞ。

誕生月8月5日に手続きした88か月分の企業年金は25日に企業年金連合会老齢年金証書が届いた。
1回目の支払いが12月1日

8月14日に手続した厚生年金は、厚生年金保険年金証書が9月11日に届いた。
★8月14日の受付控えに書いてあるのは、この証書の発行は受付日から2か月以内
　初めての支払いは、本日手元に届いてから概ね50日かかる。11月？

企業年金については、318か月分が企業年金連合会に移換手続き中。私の勤務先の先輩社員は移換手続きにより支給が止まって困っているそうだわ。企業年金については一身専属で遺族年金制度も無く自分の寿命との戦いとなる。私にとっては余分に貰ってもカットされるだけで、1年以内と言わずノンビリやってくれ~

1956年生まれですから、報酬比例部分が６2歳から貰えます。先代からのお付き合いの天下の大地主宅に先ほども出かけましたが、古倉庫解体工事についてご子息は「お付き合いは猫龍隆さん（私の本名）だけでない・・・」とおっしゃいます。当たり前の話で、私は時期のポイントごとにマトモな案件狙いをしてるだけでお互い様の話です。この方からグループホーム→保育園を受注しています・・・とこんな感じで70歳までの生涯現役を目指します。

3階建てビルで、スパンドレルの飾りが3か所で真ん中だけ落下。

下地は「木」で、真ん中が落ちれば上下も可能性が有る訳で、高さからして人命にかかわる場所でいい加減な補修は出来ない。

関西国際空港が酷い目にあっていますが、海抜５Mで50センチの浸水。もし台風21号が名古屋に来ていたらと思うとゾッとする。熱田神宮の西は直ぐに海抜ゼロメートル、低気圧は海水を吸い上げるし、ずいぶん恐ろしい場所に沢山の建物が建ってると思います。







輪中の地域の大地主は石垣の上に家が有り。昔は滑車で仏壇まで上げていました。

木造の古くなった下地なんて段ボールみたいなものでスカスカ

釘でとめてある近隣の古家のトタンが風にあおられ数軒壊れてます。

建て替える前の我が家も屋根の陶器瓦が、まず屋根を転がって「カラカラ・・・・」庭に落ちて「ガッシャン」でした。雨漏りしたりして・・・

母子家庭育ちで、私の厄年にやっと新築しましたが、昔を思い出させる台風だわね。

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中国のシェア自転車はなぜ失速したのか　　～投資偏重「中国的経営」の限界



会社なんて、ほかっておいても過去の営業成果から遺産のように建築受注できる物件がある。ある営業所で、昔からのネタだけで先輩は食いつないでいた。

リーマンショック時でリストラされましたが、その後数人が後釜で仕事をし、転職した奴も居るが二人ほどマトモな営業マンに成長した奴が居る。働き盛りの年齢でもあり、今では年間5億円~10億円ぐらい受注している。

私が庭で野菜を作っていても抜く苗もあるし、つる性植物なら支線に絡ませる手伝いをしたり、変色した無駄な葉っぱを切って日当たりを良くしたり・・・

この二人ほどのマトモな営業マンでさえ、自分で開拓した自分の顧客は自分の財産だけど、ある程度の年齢になればそれ以外は勤務先から引き離される。大体お客様自体も、息子さん・娘さんの時代となり世代交代するし、法人もどんどん担当者の年齢が変わってしまいます。





PS.リストラされた先輩社員、私が家を新築した際「お前絶対にローン払えなくなるぞ・・・」と言ってましたが、本体部分は払い終わりました。
マトモな営業マンの一人には、勤務先の売れ残り戸建を買え~と本日お勧めしていました。ご実家は港区で、八事に自分の家が有れば減災として有効だわね、少なくとも水害の心配は無くなる。

大規模改修の入札があるとの事を、その分譲マンションに入居しているビジネスパートナーから聞きました。

知人の推薦業者になったのですが、入札参加依頼に代金の支払い条件が書いて無く、メールで問い合わせれば、竣工時90%で引き渡し1か月後に10パーセントだそう。

勤務先は、協力業者さんに対しても工事完成後即座に「現金」という世界で一番の支払い条件です。

こんな金利もつかない時代に、何を管理組合が金の支払いを遅くして儲かるのか？物と人が動けば金がかかってる訳で、業者に銀行借り入れさせてでも工事やれ！なの？　物を安くさせたければ相手に無駄な経費を使わせないと考えるのが普通の頭。あんたんとこのコンサルと志が大きく違うから参加しませんのでFAXでお断り。

かどふく 新守山店 
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栄地区で10メートル以上の道路に接し60坪ぐらいの土地だけど、商業地区で地盤さえかなり良ければ13階建てまで建てれます。（普通はよくて１０F)

本日のは敷地は１２０坪ぐらいなんだけど、全面道路幅４．５メートルぐらいで侵入後に少々道が「くの字型」に曲がり、どこぞの設計士さんが鉄骨2階建てを敷地にほぼビッシリ建物を書いて、お施主から見積り依頼。杭＆屋根材とか搬入不可能で「施工できません・・・」と返答した。

名古屋市は区画整理を見事に実施したと思いますが、本来の区画整理目的はメイン道路を作る口実。土地は減歩となりますが、利用価値が高くなり元の資産価値よりアップするから周辺地主に賛同してもらえる。

大体、2階建てで図面見た途端「木造」と素人の営業が思う立地だった。後で駐車場なるんだけど作業スペースぐらいは設計士様は考えんのか？普通なら一方通行ぐらいの道幅で、奧が行き止まりだから対面通行してるぐらいの恐ろしい道なんだわね。

３Mの車路の奧に立派な賃貸マンションが建っていて・・・ カテゴリ：不動産床面積とは、特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計を指します。東京都建築安全条例第10条の3（道路に接する部分の長さ）「床面積の合計」と「長さ」
500㎡以下 4ｍ以上　　　　　　超、1000㎡以下 6ｍ以上　
1000㎡超、2000㎡以下 8ｍ以上　　　　　　2000㎡超 10ｍ以上　　




前にも書きましたが、３Mの車路の奧に立派な古賃貸マンションが建っていて・・・、車路を塞ぐように他人の木造の家が建っています。

この古マンションを買われた方、現状では８Mの接道が無いので商業地域を生かした再建築が不可（繁華街で現状でも満室）なんだけど、車路を塞ぐような木造の家を買い取れば一気に接道問題が解決し立派な敷地になります。

私は建築営業職ですから、この木造の家の移転先の新築・（生きてるかどうか知らんけど）古マンションの建て替えが仕事になります。さして大きくもない木造の家の移転先の新築見積り見たところ、20年前の私の自宅の建設費と大して変わりません。サッシも準防火仕様で事件が有ったり、今時はガラス性能がlow-e複層ガラスだったり外壁材も厚くなったり人件費も上がったり・・・インフレターゲットなんて軽くクリアーしてるのに統計が不思議です。

資産家にお金を使ってもらうには理由が必要で、既存不適格で低い評価の不動産→マトモな評価の不動産　とか　つまらん駐車場→誰もが羨む永続性のあるテナント敷地　他　資産家の方が得をされるからお金を使う気になる訳です。中には誰もが羨む永続性のあるテナントを紹介しても、ハウスメーカーのつまらん鉄骨アパートを3棟作る変人も居ますけど・・・・その方のご趣味の世界です。

１週間経過後の本日、勤務先でラジオ体操出来ました。ただし、痛めてもいけないので無理はせず、右肩を使う動きは半分だけにしました。この先は手術もしませんし、重い物に注意して肩腱板断裂と共存します。

盆休み明けの整形外科に行けば、奥の２か所が断裂していて骨の変形もあるそうだわ。新卒で入った味噌屋で味噌をトラックに積んだりしてたし、外食産業に居た時、商品搬入で凄いケース数を2階の倉庫まで運んだりしましたし、勤続疲労は生活の為にやむを得ない事でした。

30年以上勤続している今の勤務先の、悪徳建築不動産業はボールペンが持てて口先が喋れれば仕事になり、受注が続く限り定年も有りません。

2年前に受注を逃したお施主から電話があり、その際に悪徳設計士＆潰れたような建設会社に発注し、瑕疵担保も糞も無くなってしまい、その相談でした。建設費については安ければ良い訳でなく、その先の安心料も入っています。

​平和公園​にお墓参りに行ってきた。７：３０~なんですが、実際は７：００ぐらいにお墓に着いてないと、本山交差点ぐらいから大渋滞で無駄な時間になる。

名古屋市の戦災復興計画に於ける区画整理は、道路建設では100メートル道路が有名、区画整理のもう一つの重点が平和公園建設構想だった。名古屋市の区画整理は見事なもので、私の自宅前の道でさえ拡幅されているし、天白区植田中央区画整理組合なんて解散時清算金でお金が貰えたぐらい、名東区も何ともならん「メクソ」という小字（こあざ）が有った地域ぐらいから陰り、今時は金もないわ気に入らないわで裁判とか・・・・我が家も、中区丸の内駅のお寺の檀家だから中区の土地の有効活用には移転が役立っただろう。

右腕は、多分腱板損傷 で昨日なんて２回も処方された鎮痛剤を飲んだ。草刈りと沓摺り（くつずり）の補修なんてやったから、今日も鶏皮２８本焼き・泡盛でラフテー作ってるけど、これぐらいで止めます。

この方、私の勤務先に転職した際、ＢＭＷではダメだろうと思いインサイトエクスクルーシブに買い替え出社。（その後私に安く売ってくれはった）

退職後は皮張りシートのレクサスに買い替え、今日会ったら３か月経過後のMercedes-AMGもちろん走行距離１万キロ台の中古を買って３か月で２万キロとなり、私が「ガソリン代毎月５万円でしょう・・・」と推定したら御名算！

私のような安サラリーマンは堅実な車に乗り、お客様から質素倹約に見えるのが美徳。自営業はハッタリ部分も必要で、変な車に乗ってると「あいつ大丈夫か~」なんて詮索されるから立場が違います。

まあ、あの革張りレクサスはリッター１５キロ走ったそうで、だけどMercedesはやっぱり違うのは間違いないし、ましてやＡＭＧだもの、金を出しただけの価値は当たり前ですんばらしい！

警報が出ていようが、神社は水神様を祭った神社だそうで無風・快晴！！

巫女さんも品が有って可愛かったし、地鎮祭の司会も、初対面の神主さんのお気に召さないといけないので、玉串奉奠で７名様の名前を呼ぶだけにして頂けた。

自宅から直ぐ名古屋高速~新東名で片道１５０キロ、現場まで２時間かかりません。最近は、片道３００キロを数回こなしたので、特に帰りの１５０キロなんて疲れもしない。

本来なら、大井川鉄道の研究をして帰宅するつもりだったが、地鎮祭さえ心配だった台風に追いかけれれてのリスクは大きく呑気に帰宅した。

楽天証券さんの「バロンズ拾い読み」は毎度面白いです。ニューヨークの固定資産税の高さに驚かされたので・・・

＜ニュージャージー州北部の住んでいる家　３部屋付き＞
資産価値は７５万ドル（@１１０円）８，２５０万円で毎年の固定資産税が１万７０００ドルと日本円で１８７万円
＜奥さんが気に入った家＞
価格は９０万ドル、日本円で９，９００万円　　　固定資産税は年２万９０００ドル、日本円で３１９万円

立地条件で特に重視されるのが学区、アメリカの固定資産税は「目的税化」されていて「学校教育費」などに利用。充実した教育機関を目当てに人口流入、エリアの評価アップとなる好循環・・・日本なら６０坪までは小規模宅地となり土地の固定資産税は６分の１になります。上記はニューヨークに近いエリアの話なんですが日本の１０倍以上は高い固定資産税なんですね。私が実感で感じれるのは地下鉄環状線内側の名古屋市内、土地が６千万円で新築建物が２千万円ぐらいなら、新築時の固定資産税が年額２４万円ぐらい、木造で２０年も経てば年額１６万円ぐらいに下がると思います。

退職後、どの財布で年額１８７万円~３１９万円の固定資産税を払うのだろう？　日本の大地主で固定資産税用に１か所土地を売り、この金で何年か分の固定資産税確保なんてのも実際には有ります。私の場合は敷地６０坪で、名古屋駅・栄に徒歩＆公共交通機関で３０分、家の前に駐車場３台（軽１台含む）、裏庭は２２坪で庭木＆野菜作り、これを年額１２万円の固定資産税で済ますのが目標でした。

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墓場関連で、葬儀場を受注した時には団地の集会場に呼ばれ、数十人を前に事情説明して要望を聞き反映したりだった。

今回はゆりかご関連だけど、以前に近いエリアで近隣に反対され頓挫したはずなのに珍しく何もお呼びがかからない・・・道義的責任を感じる駐車場の解約も他社にして頂き、そろそろメンテナンスフリーで手間がかからななさそうな予感。

自分たちの地域だけはだめだというニンビー現象 、NIMBY: “Not In My Back Yard”（我が家の裏には御免）危険な“人口時限爆弾”、日本はやや回復、アメリカは危険な状態にとかで社会貢献してるんだけど。

もうすぐ別件で静岡県で地鎮祭があります。神社に神主さんをお願いしたら巫女さんも同行されるとの事、私は巫女さん同席の地鎮祭は初めてです。往復４時間で休日出勤の新入社員もお互いに手間で、私が司会とかも準備はしますが不要かも知れんし・・・

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前期高齢者が二人、一人は仕事を受注しすぎて成果報酬が増え、結果として毎月の固定給より税金の方が多くなり天引だけでは不足となったげな、先月には自宅の新築工事を発注してたわ。

私の横の前期高齢者は、この半年だけで３億円ぐらいの受注をしている。その横の40代のオッサンは、今年はサッパリだけど去年は10億円ぐらい受注している。

私の正面の50代半ばの人は、明日から11日水曜日まで札幌市をメインに友人とゴルフツアー、この人は毎月1~2回有給休暇でゴルフ三昧してる。

今時、若者中心の組織営業部門ではセールスフォースで、ノートパソコン持たされ厳しい営業管理で仕事をしている。私の部署は正反対で全くのオールフリーで30年前同様のアナログ営業。大体、30年前も「ご指導通り動いて、それでも仕事取れなかったら、どっち道クビになるんだから、好きにやらせてくれ・・・・」これが続いている。

小規模多機能機能については、私はグループホームを受注した際にポイントが良くなり選定されるポイントが増すぐらいの認識だった。グループホーム9床×２＋小規模多機能という建物で単に名古屋市に選定され受注が出来るという事が目的なだけだった。

シェアハウスでもご近所でもない…「ぐるんとびー」が示す日本の未来「サードプレイス」（第三の場所）に近い空間で、第一が家、第二が職場、第三はその中間に位置する「菅原さんは、これまでにない試験的な取組みにもチャレンジ、全ての人に「コミュニティ」は必要だ」なんて素晴らしい。

「会社でも地域でも趣味でも『気の置けない仲間』がいる」という「多重所属」は、失業や病気などのアクシデントに見舞われた際、様々な社会的なリスクを和らげてくれる。「心理的な安心感」や「動機付け」の面でも潜勢力（ポテンシャリティ）を秘めている。本文の記述同様に驚くほど本質的な仕事をされてると思います。

10年ぐらい前、知り合いが日本語学校を始めて大損したのが元で、その後犯罪者になってしまいました。日本がいつのまにか「世界第4位の移民大国」になっていた件

外国人労働者の受け入れ拡大策は、移民政策として実施すべきなんて崇高な話は私には無関係で、せいぜい退去時に現状回復が簡単な部屋の仕様＆部材には興味が有るだけです。

協力業者さんの職人さん用で、外国人の就労者用アパートを作らせて頂きました。この外国人の方々は、協力業者さんの仕事さえ覚えれば給料として月収30万円の技能を身に着けられます。彼らは最長5年の在留資格しか取得できません。新たな在留資格を取得するには、業種ごとに設けた技能試験と要求されたレベルの日本語能力試験に合格することが必須になっています。新資格を取得した技能実習生はさらに５年間働けます。つまり、「技能実習制度」に「新たな在留資格」を加え、合計10年もの滞在が可能になり、日本の労働力不足を補うことが期待されています。政府は、5年間のうちに、より高い専門性を身につけたと証明できる資格などを取れれば、その後の長期雇用や、家族を日本に呼べる在留資格への切り替えを認める意向を示しています。

日本の少子高齢化なんて避けれませんが、外国人の就労拡大も上手に対応すれば人口ピラミッドの美味しいところ取りできます。ただし、根性の悪い国民性の方は排除したい。移民が増えれば移民国家アメリカのような忠誠の誓いが大切です。I pledge allegiance to the Flag of the United States of America, and to the Republic for which it stands, one Nation under God, indivisible, with liberty and justice for all.
（私はアメリカ合衆国国旗と、それが象徴する、万民のための自由と正義を備えた、神の下の分割すべからざる一国家である共和国に、忠誠を誓います）

許認可の物件がOKだったので、この半年で僅かばかりの固定給分の受注は軽く確保。今回も2回目の応募でOKと、お施主様に有利な話は根気が要ります。

大体、日暮 熟睡男（ひぐらし ねるお）みたいなもんで、4年に1度は目覚ましい成果で、後は1年おきぐらいにマトモで・・・これで勤続軽く30年。

建築の仕事の受注と言っても、何でも受注するわけでも無く、勤務先の憲法による定められた粗利が無ければ受注しないし、ネタが有ろうが粗利という中身が無ければ成績として残らない。「今年はゼロだから・・・」なんて勤務先が言おうが、あんたが受注を拒んだだけなんて話です。

「許認可がOKなら」なんていう請負契約も、1回目は駄目で2回目に選定されたりなんてのもザラ。その間も、一応契約済みだから他社には流れず・・・。この積み重ねで家賃＆内容他、お施主さんに有利な契約をするから、天下の大地主さんから軽く片手の件数以上継続して発注頂けたりする。

信託銀行退職後、私の勤務先とか倒産したようなボロい不動産屋で勤務したりで苦労したオッサン。私のビジネスパートナーなんですが、最近７０歳で有る企業で嘱託となった。

信託銀行勤務だったの信託業務に詳しく、ある企業の信託部門立ち上げに協力という事で３年ぐらいの予定だそう。

今は立ち上げ段階で、朝から大した仕事も無く机に向かうのが苦痛だそうだわ。実際に動き出せば若い社員の手伝いだったりし、２０件も事業をやれば道筋が出来て用済みなんだろう。

ここ２年ぐらいは、自分で稼いで年収１千万を超えていたから、オッサンの昔を知らない若い社員にも自信をもって影響力を発揮するんだろうし、そんな実力も無ければ若い社員の方々もオッサンなんて相手にしない。

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『中古』カーネル・サンダース—65歳から世界的企業を興した伝説の男​