猫龍隆の、気まぐれな日記

昔、企業の社宅として役員の住宅を受注しました。これなんて固定資産税の減額（住宅用地特例200㎡以下の部分は1/6）有りませんから、事業を廃業した途端に納税が滞り役所も直ぐに差し押さえされました。

最近もお父様が亡くなり母親が亡くなって1億６000万円の2次相続で、息子さんが税務署に４千万円取られて尚勝２０００万円足らない・・・なんて話をされ、通帳がスッカラカンだそうです。

市内に数棟の大きな賃貸マンション＆自分の会社をお持ちの社長さん、私は数年前その方の新規２棟の受注を逃しましたが、その後は設計士＆施工会社に騙され追加工事で裁判沙汰になり、最後は脳溢血で寝たきりになられました。この社長のお抱えの不動産屋※さんが私の自宅を見て、「プラスマイナスしたら、あんたの方が社長より資産家だ・・・」なんて言ってました。
※この会長からは後日、１棟受注しています。

安サラリーマンでもつまらん税金＆年金カットになってたら生活はできません。大邸宅にお住まいで悠々自適の方もみえますが、そうでない方も実際はけっこうみえます。
No.1600 公的年金等の課税関係
2020年から「個人の所得」に影響を及ぼす税制改正のポイント
基礎控除が１０万円の引き上げ・公的年金等控除額は10万円引き下げ



ｐｓ．
ご近所で旭〇成の外壁リフォームをやっています。コーキングも全てカットで打ち直し・・・騒音が凄まじい。
百年住宅かなんか知らんけど、それだけ住むには凄い大金を支払って住み続ける訳で、経済的合理性は別問題だと思います。私の金でも無いからどうでも良いけど。

4月下旬までは奥様が習い事で忙しく、奥さまは、以前から種子島に行きたく・・・実際は瑞穂のやばいばあちゃん（母親）の「事」の後しか行けません。

FDAのチャーター便で、種子島はお値打ち感を感じますが、そうでもないのが多数ありました。隠岐に行くのも伊丹空港→ 隠岐空港が有り、旅行のプロ様に頼らず素人の私でもお値打ちに行けます。

私は、地主さんがらみで5回以上は熱海に行きました。大好きなエルビスプレスリーそっくりさんのショーでさえ婆さんが歩き回り、爺さんはトイレの放水でさえままならず・・・・

2月早々には、まず熱海が良さげだわ。一人で」ゆっくりとＪＨＴ日帰り１ｄａｙ 熱海　ハートピア熱海Ａコースその後は昔を忘れて近所でゆっくりとお買い物駅前に『平和通り』と『仲見世通り』の二つのお土産通りなんて、昔は爺さんが行方不明にならないようにチェックだけが仕事だった。




ｐｓ．
浜松で爺さんが行方不明に・・・半日待ってたら勝手に帰ってきた。

他所の糞添乗員が間違った誘導をするから

そんな一族からも、7棟続けて受注できました、

国内のグラフを見ても、今年の建築会社の受注残（契約しても着工していない）は凄まじく、私の勤務先ですら鉄筋・鉄骨の新築は直ぐに着工できない。※鉄筋コンクリート構造を「ＲＣ造」と言います。

私には関係ありませんが、契約しても暫く放置すると・・・・気が変わり＆社会情勢も変化し、新型肺炎も気になり・・・・断る口実も増えてきます。「杭を打つまでは安心できない・・・」と大昔の社長も言ってました。

私の今年の受注は木造中心で、特に狙っているのは大型の障害者他の施設ですから、受注さえできればオンコースで問題無く処理できます。


シーバスリーガル12年　ワイルドターキー8年　バランタイン12年　ジョニ黒　グレンフィディック12年（シングルモルト）だけ飲んでいない。


シーバスリーガル12年ミズナラ　アベラワー10年（シングルモルト）　グレンモーレンオリジナル　ボウモア12年（シングルモルト）　グレンリベット12年（シングルモルト）上記シングルモルトは順に買いたい。

安スコッチのバランタイン・カティーサーク・ジョニ赤とジャックダニエルが常備され、上記のシングルモルトを安い順に見かけたら買います。

今日、物件引き渡しを1件しました。当初、勤務先の指定した現場監督を断ったら、たまたま出身高校が同じ後輩が現場監督でした。お施主に喜んでいただき、通常の当たり前の現場でした。

断った現場監督は2017年＆2018年と毎年1件づつ監督してもらいましたが、2017年も酷かったですが、２０１８年の静岡県の現場でも外壁を間違えて私が修正したり、自転車置き場の発注が遅れたり…多大な迷惑を受けました。

私の奥様の仕事先の「先生」という経営者も、派遣先の欠員が有っても担当者達任せ、源泉徴収票さえも満足に作れず、担当者からの請求書の対応さえ不十分、スポーツセンターでのメニュー指示さえ不十分です・・・・

建築営業なんて、請負額の極僅かな部分しか報酬になりません。「本部機能」をしっかりしてもらわないと、私は経営者でも無い訳で話になりません。若者を育てるのは当たり前ですが、その仕事をさせてはいけない人間にさせた仕事のフォローまではできません。

去年立退き交渉（住み替え）した築50年弱の鉄筋マンションを1棟を4千万円弱で解体しますが、中国なら今だに値段が倍になり、さらに倍になりで値上がりを続けて住み続けられている物件かもしれません。

建物が50年も経てば、屋根はボロボロで最上階の部屋は雨漏りまでしています。給排水の鉄管は錆びまみれで・・・・。新築当時は一流企業勤務の入居者だらけでしたが、今となっては新耐震基準以前のマンションに社員を入居させる人事部は有りません。

名古屋市の堀川沿いに大昔は売春で有名な地区が有りました。ここのあたりの建物は、古くなろうが毎月600万円稼ぎ続けるビルも有ります。一番のサンプルは東京の繁華街の物件で、一極集中ですから建物が古くなっても維持さえすれば稼ぎ続けられます。

年末に地下鉄駅前の新築物件の引き渡しをしました。目の前の通行人はひっきりなし、朝9時前に工事を始めれば警察で始末書の世界。こんな場所で建物を作るのは大変ですが、こんな立地ならズ～ッと収益は続きます。



ｐｓ．
東京の繁華街の物件を区分所有で売る会社も有ります。案件ごとの中身を確認しないと、素人への騙し物件だったりします。誰でも金を稼ぐのは大変ですが、騙されるのは一瞬で簡単です。

志賀直哉旧居（邸）は素敵だった。

去年末に引き渡した物件の平面図が、オーナーの希望通りの店舗付き賃貸マンションだった、志賀直哉旧居もお施主のご希望通りの家だったそう。







２Ｆから





























素敵なサンルーム




楽天ブログの、写真アップロード上限に達したので、この先は明日アップします。

私は今の勤務先に３０歳過ぎに転職しました。勤務先が望むのは「現役メジャーリーガー 」だったのは言うまでもない。

不動産業→不動産業の転職社員は化けても想定内、他業種からの不動産業への転職は化けると想定以上の可能性もある。

私の場合は３０年前の２月に転職し、年末には２．５億円の建築受注をしていた。これは今の建築単価なら５億円の受注だろう。そのおかげもあり、３０年以上勤続出来て・・・今でも食える。

私は転職した際の、既存社員＆新卒を全て○○さん付けで呼んできました。新卒の方々も、その後３０年とか２０年もすれば部長・社長様なんだわね。



ｐｓ．
私は食えれば良いだけで、出世は全然望みません。新卒の社員さんが、こんな煩わしい事柄にも頑張るのには厚く感激しています。煩わしい天下の大資産家のオーナー様との付き合いも、純粋培養の新卒さんなら耐えれるでしょう。

今時の「社長」も、三井住友FG内で「最年少37歳社長」誕生、銀行の保守的人事に異変という事。

本人様の幸せは別問題だけど・・・・私のような他人には関係無い話。

パレマルシェ（オークワ）で鯛が1匹千円だったので2匹買いました。大きさは魚焼きグリルからはみ出そうな大きさです。

鯛の昆布締め刺身とアラ煮を本日食べ、焼いた1匹は後日・・・焼いた鯛の鯛飯になります。



やっぱり、タラコ・ベーコンの燻製は美味しかった。次はチーズとソフト裂きイカの燻製を作り、最後に手羽先の燻製を作って山桜のチップを完全消費します。

勤務先は12月期決算で、本日集金を無事終了した。入金確実なのは判っていましたが、実際に入金確認するまでは心配な事。明日は裁定労働の休日出勤で、建物引き渡しだわ。

20年前、私の働き盛りだった頃。。資産家相手の営業職ですから、地主さんと旅行中に山崎様を一晩ボトルで飲ませて頂いた。口当たりが良すぎで幾らでも飲めた記憶がある。

自宅では、安スコッチのバランタイン・カティーサーク・ジョニーウォーカー赤をハイボールで飲んで、その間にジャックダニエルを挟んで飽きないようにしています。写真の右端も奥様がくれたバーボンですが、安酒の間に挟むという庶民の処世術。

写真真ん中の富士山麓さえ値上がりしています。左のウイスキーは、ブラックペッパー娘（長女）のクリスマスプレゼント。

来年から何か良い事が有った時に、シングルモルトのジャパニーズウイスキーを自分へのご褒美で買うことにしますが、買ってもケチだから飲まないと思います。しかし品質の良いウイスキーは悪酔いしません。安いカティーサークを余分に飲めば悪酔いします。ジャックダニエルだとそんな事も無く、それだけで値段の価値を感じます。オランダのチューリップのような投機は別にして、ボトルで3千円も出せば経済的価値はピークに達していると思います。

これは自転車のラックです。こんなの知りませんでしたが、スライド式で出しやすくなっています。


先ほどお施主監査OKで、12月期決算の勤務先で年内竣工＆入金が確実になった。

30年前の口約束を守って頂き、何たらハウスに発注もせず、私に特命で発注頂けた。

請求権協定さえも守らず、別に本来は日本側として合意する必要も無かった合意さえも守らない「物」が居る中で、日本人は口約束さえ守ります。

少しは恥を知らないと、不幸はドンドン身近になります。「不幸」なんて物は過去の自分の行動を反映するものです。恥を知れ

設計の責任者が最近奥さんと一泊で広島旅行に出かけ、私が日帰りヒコーキの話をしたら、旅行まで出かけて、そんな忙しい事はしたくないと言っていた。

普段から体力を温存している私は、旅行の時ぐらいハードな生活をしても気にはならないのと真逆だった。資産家相手の営業職で、設計士さんほど目が回る仕事が有ったら蔵が建つ。

私が30数年前、当時の社長に「〇〇君は無くす物は何も無いから・・・」と言われた。今日建設課の部長と話していて「東京とかの関連会社の社長の話なんかがあるんじゃない？」と聞いたら、あるそうだわ。しかし訳の分からない所へ一人で転勤し、訳の分からない社員たちと仕事をして成果が上がらなければ直ぐに梯子は外される。アップルとかグーグルで活躍していた訳でも無く、建設課の部長も自分で築き上げた今のポジションを外されたら・・・・

営業職なんてのはこの先は絶滅危惧種だそう。今日も資産家宅にカレンダーを持って行けば、見込み案件が2件、日本の行く末を考える立場でも無く、私は私が食えれば良いだけ。






ｐｓ．
家の近くで建売やってますが、高齢のオッサンが不潔感プンプン。ある程度の年齢になったら、若夫婦を相手にする仕事は無理。偏屈な資産家相手ができる方向に進まないといけません。そんな事も気づかないぐらいのふてぶてしさで、空地に不法駐車したり我が家の奥様にも嫌われています。高齢なオッサンは、私たちを騙すと思うのが若夫婦の感覚。

GW明けからやっていた築50年弱の賃貸マンション立退き（住み替え）も、後は時間が解決する2軒だけとなり、解体見積もり用に大昔の図面を借りてきました。これで6回目だけど失敗した事は有りません。

現在木造の個人住宅を建設していますが、これは他業者さんが自分の会社が持っている再建築不可物件を、将来の建替えの為、接道用※に隣地を買い増しした物です。立退きして頂くように新築住宅を作っています。
※建物には接道義務があります。
私が関係してる物件は、３Mぐらいの道の奧に大きな古い賃貸マンションがあります。この場合はマンションを再建築するためには６Mの間口が最低必要です。

築50年の鉄筋賃貸マンションも、余程メンテナンスがしっかりしていないと酷い物です。特に昔の給水の鉄管とか、防水工事とか・・・超一流企業が作った名古屋の百貨店の屋上も酷い物です。

利上げ確実、でも止まらないソウルのアパート価格なんてありますが、あの鉄筋本数＆帯筋とかで・・・・狂気と思います。日本の建築物で、自分が営業した8階建て程度の鉄筋本数を1階で1回見ただけで、姉歯事件なんて素人営業マンさえ異常を感じれました。




ｐｓ．
有能な資産家は再建築不可物件を安く買い、自分が問題点を解決し利益を作りだします。

市比賣（いちひめ）神社に行きましたが、私が大好きなお稲荷さんも有りました。


次は伏見稲荷大社がメインだろう。
京都駅　→　伏見稲荷大社
伏見稲荷大社　→　平等院
その後、平等院～宇治上神社コース



修学旅行とか、最近もマイカーで何回も出かけてるから、その時々の気分、優先順位で気の向くまま行くのが良い。

旧住宅金融公庫借りれでで自宅を新築し、60歳前に融資残高が100万円弱程度でした。これも中入れで期間短縮したり・・・融資金利は４％でしたのが融資残高も少なく（終わりがけの元利均等返済は融資元金割合も多く）気にはしていませんでした。

自宅も築15年を超え、屋根・外壁塗装も値切らずに自社物件で慣れたハウスメーカーでやってもらったので家のローンの残りとリフォーム代で合計260万円ぐらいの融資金額でした。この総額をろうきんで金利2％で借り換えしました。

昭和31年生まれなので62歳から特別支給の老齢厚生年金支給されています。これの年金支給月の6月＆12月に１４５千円をろうきんに入金すれば10年ローンの1年分借入金返済は終わってしまいます。

60歳前の勤続年数がたっぷりある時に借り換えしないといけません。無担保融資してくれましたので自宅の旧住宅金融公庫の抵当権も消えて綺麗なもん。もちろん団信付き、それにこの程度の金額なら定期預金でも直ぐ返済できますが、生活には潤いが必要です。



PS．
抵当権抹消も、自分の死後に奥様にやらせる手間は気の毒です。本日はまず、くだらない記者・内容の中日新聞の夕刊だけ解約、携帯電話代も楽天カードに移し、年会費が必要になるカードを1枚解約予定・・・色々進めている。

こんな融資目的でないと、無担保で2％の借り入れも出来ません。

毎月の支払金利も2500円もしません。つまらない飲み会1回分より安い。

名駅で私が営業した賃貸マンションですが、竣工時に満室だったのは当たり前。

1年経過後、勤務先の物件案内に建築中の養生シートがけの写真がズ～ット使ってあり、私は烈火のごとく営業所に文句を言ったもんだ。

ご近所の建売住宅、11月に竣工したのに関わらず、写真は古家を解体したばかりの地面が今でも載っている。今日なんて、新聞折り込みで売れないから30万円相当の商品付になっていた。

一部上場企業だろうが、完成品見てもそうだけど大したことは無い。値引きの前に、写真を交換するのは少々の手間だけで無料なんだけど

私もブログ書いて旅行して遊んでいるばかりでなく、来るべき大不況に対応して立ち退き（住み替え）業務をやっている。

熊本の水前寺公園散歩時に入居者から電話がかかってきたり、入浴中に入居者さんから電話がかかって浴槽内で対応したり、内縁の妻から旦那に内緒にしてくれと電話がかかってきたり・・・

残りお二人になりましたが、お一人は大企業勤務でその気になれば即転居、もう一人は家賃滞納がタップリで連帯保証人の息子さんに来年の民法改正前に請求し、不動産業者＆家主である貸主が解決する入居者さんで、この方には私は対応しません。

今時の賃貸物の入居は保証会社がらみばかりで、私が連帯保証人なのはブラックペッパー娘（長女）のアパートだけ。これも名古屋では珍しい更新料までとる珍しい契約で、更新時期が楽しみです。

告別式は、ご家族中で前々回のお施主様。「おめ～な～新規新規と言っても、そんなに受注はできん・・・」と勤務先の先代の社長に若い頃言われていた。

大地主様のご主人から５棟ぐらい連続受注しました。病気になられ、親のやり方は一般的に嫌いますから、その長男さんが大手ハウスメーカーに２棟発注。何たらハウスと言っても大した事も無く、その後は私の勤務先との関係を見直された。

ご主人様の相続発生後、今回告別式の奥様名義で１棟受注。直近では、長男様からも１棟受注して春に引き渡したばかり。

７棟受注した顧客は２名様、その他にも２棟・３棟受注できた顧客が数名様みえます。私のような凡人が３０年以上勤務を続けるには必要な「おめ～な～新規新規と言っても、そんなに受注はできん・・・」という先代の社長のノウハウでした。


ｐｓ．
新聞をにぎわしてる会社、神主さん曰く「年収１千万とか若い社員が言っていたが、５年たてばそんな社員を見かけもしない」というのが現実です。

旧ハンター住宅













商売柄、良い物を見ないと勉強になりません。

新品の３Pコネクターのタイプが違いましたから、切って古いコネクターを流用です。


掃除は事前にしてありましたから、30分で取替完了でした

大手ハウスメーカーの見積り換気扇取替４２，１３０円　が　部品代だけで９，３３７円で片付いた。

最新のレンジフードに取替ると１７８，５３０円でした。



我が家のキッチンは耐震ラッチ付きで、色が気に入らくなれば私がラメ色だろうが何色でも塗装します。私が存命中は使い続けるつもり・・・料理頻度が高く、気楽にバンバン使えて便利です。

この換気扇はメーカー在庫欠品中で、受注生産ですから12月末に生産するようです。

最近は洗濯機・換気扇と故障してましたが片付きました。

宅建講習で弁護士の先生は、立ち退き（住み替え）交渉は紛争になる前なら宅地建物取引士でOKとの事だった。私も単に住み替えのお手伝いしてるだけだもんで・・・

6か月で１５軒ほどありましたが、残すところ後数軒。

資産家奥様（専務）が別件で家賃滞納者の立ち退き依頼を弁護士の先生にお願いしたら、様子を見てきてくれ・・・他の夜間の見回り要請が多く、家賃回収しても弁護士代で何も残らなかったそうです。

私も年齢と共に弁護士の先生に習い賃貸借契約解除の合意書なんかも、若い頃は入居者に対してどんな時間でも「いまから取りに伺います・・・」だったが、今時は「隣接する賃貸人の事務所郵便受けに一部入れてください・・・」で片づけてしまう。１５軒ぐらいで直接顔を見て訪問したのも6軒ぐらいで、顔見た事も無く合意書済みにした方も何人もみえる。ただし、休日とか旅行中とか入浴中・夜間でも電話はかかってきますわね。