猫龍隆の、気まぐれな日記

設計室も勝手なもんで、昨日は着工物件の中間検査の申請印を貰って来いと言い。本日は、契約物件の確認申請のお施主印を貰って来いだそう。区画整理で76条申請が有るとか、そんなもん契約前に判っとるだろが。両方とも法人印で、個人名のように印鑑はそこらへんに転がってない。

私の僅かばかり2件の契約物件でも、9連休前はバタバタしてる。働き盛りの方々の10億円とか受注だと、今の私はノイローゼになるぐらいだろう。

立退き物件で、一人「賃貸借契約解除合意書」するけど、まあ感じの悪い娘だった。私は顔を合わせること無くメールだけで片づけた。幸せな結婚生活とは無縁の娘

まあ彼は優秀ではあるが、そこまでやるとは思わなんだわ～

新卒で入社したので、ファーストネームでさん付けしていたが、誰に騙されたか知らんけど新築1戸建て購入していた。

名古屋の戸建で有名な会社から転職してきた別の社員も、前の会社で新築1戸建て購入でもうすぐ結婚だげな。

勤務先も、身を固めて＆住宅ローンまで抱えて・・・・社業に専心努力するのは間違い無く、社業としては大安心




ps．
私なんて、何時でもご無礼できる体制だった。
幹部のオバはんには、「愛社精神が無い・・・」と言われていた。
まあ、お好きなようにしてくれ
中小企業はマトモな社員の囲い込みには熱心。それだけ中途採用しようが大した入社希望の社員が来ないから

私は標準的安サラリーマン、厚生年金もほとんど日本人の標準に近い。

自宅を建替えた時、厄年の時に作りましたが自己資金１０００万円で借入れが１１００万円でボーナス払い無し

自宅処分の２ケース
①商売をやっていて、経営者が社宅として作った。時代と共に業種が陳腐になり廃業。社宅と言うのは固定資産税の減額も無く、高額な固定資産税未払い→差し押さえ→売却となった。
②土地の売却益他で豪邸を建てた。その親の代は何とかなるが、継続的な収入が有る訳でも無く、子供の代では大きすぎて無用で維持費も出ない。

私は定年間際に、住宅金融公庫金利4％で大衆車程度の借入残が有った。無担保のろうきんで、借入残+屋根・外壁を金利2％で借換え返済中。年齢的に特別支給の厚生年金が貰える世代で、年間6回の支給が有る。6月と12月の2回の支払い分をろうきんに入金すれば借入を支払える。もちろん、ろうきんには一括返済できる金額の定期預金も有り、毎月金利が3千円ぐらいだから飲み代より安く借金を人生の励みにしている。



ｐｓ．
安サラリーマンの借金は2千万円ぐらいが限界と思います。
ろうきんの無担保借り入れは素敵で、私の死後に抵当権抹消とかの手間が無くせました。

私の勤務先HPに、私が営業した事務所ビルの写真が載ってて、どこかの会社が似たものを建てたいそうだわ。

こんなのは私が60歳前なら私の所に来る仕事だけど、もうすぐ63歳で当然ながら会社情報として若者のネタになります。

この若者、以前も私が打ち合わせした図面そのままで、ご近所で契約したのも有ったわ。

私自身、入社5年ほどは転勤した役員さんのネタで食ってた時代も有り、（勉強という意味で）システムを否定するつもりは無いが、「こんな話は、君が40歳ぐらいまでだよ・・・」と当然若者にも知らせてあげた。




PS.
勤務先はセコイから、会社情報は8掛けだとか半分だとか、吉本興行のような話になる。

私が受注したものについては、掛け目が無く正当な評価となる。

若い部長は立派なもんで、自分のテナント話は全部私たちにくれる。直属上司がセコク無いから、少々のことは腹が立たない。

隣地のブロック工事でベース部分

この会社、近隣の3軒見ても隣地境界杭ギリギリでブロック塀積みます。

私が境界杭の脇に木杭を打ったので、エグルと私の木杭が倒れます。これをベースにつる野菜のポールとかが立ててあります。実際、中央部1本は昨日倒されたので修正しました。

南北両端は珍しく数センチ控えて工事しています。木杭を打つ大きな木槌、資産家顧客の廃棄物から頂きましたが、大きな木槌は有ると便利

勤務先のオーナーは1軒づつ丁寧に回って・・・とか言っている。私が軽く勤続30年なんてのも、全ては上司の指導に従わなかったからです。

どうせ仕事が受注できなけばクビにするんだし、指導を守ろうが受注が取れなければクビにするんだし、そんな事は30歳そこそこで入社した段階で自分で判断でき、どうせクビにするんならガタガタ言うなと勝手に営業活動をしたもんだわ。

去年の受注の半分が法人契約、今年は2件とも法人契約で立ち退き交渉やってるのも法人所有で個別に入居者さんにあたっている。

勤務先オーナーも色々な事を言いますが、「趣旨」という事では天下の大資産家（人生の成功者）が言うことで間違いはありません。しかし、凡人の安サラリーマンとしては趣旨を生かしつつ咀嚼しないと自分の未来は有りません。



ｐｓ．
まあ、60過ぎのオッサンが個人相手なんて、相手も「こんな奴だから騙されるんじゃ？」なんて思うのが普通。素人さんよりプロの法人さんを相手にした方が素人さんの説得より、相手も理解してくれます。

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隣地が整地したり売買したので、自宅の敷地の境界杭無いのは北西1本だけになった。こんなのも自分で土地家屋調査士さんに依頼すると自分の敷地分で50万円だったりしますから・・・

隣地では本日、以前の着工前挨拶工期を勝手に変え、ブロック塀の基礎工事を突然始めた。まあ、酷暑で雨も降らないから2日ぐらいで勝手に終わるだろう。

私の生活も、私が受注した工事によって近隣の方々に迷惑をかけ、やっと生活できている。本日工事されてる職人さんに対しても親切なもんだわ

秋に外構予定とか聞いていたので、東側隣地境界に草を植えていたが、私も他人を信用してないので原価はタダ。越境している根っこを切るのは相手の勝手だわ。




ps．
西側隣地境界も、勤務先剪定のアイビー・拾ってきたフジ・拾ってきたアケビ他でフェンスになっている。私も高齢化で剪定にも飽きたので、隣地が境界でブロック塀新設なんてのは大歓迎。バッサバッサと切ってほしい。

固定資産税を安くしようと思い、部屋の広さは貸家住宅の場合一戸につき40㎡にしたり

以前市街化調整区域の建物建設の許認可について聞いたら、「下記に該当するから、何で許可されないの？」という聞き方を役所にすべきと担当者が言っていた。
B：都市計画法の許可を受けて建てられるもの
日用品店舗（飲食店、コンビニ、薬局、診療所など）
自動車修理工場（道路運送車両法に基づく認証工場）
ドライブイン
ガソリンスタンド
線引き前宅地（かつ現在地目が宅地）における建築物（第2種低層住居専用地域に建てられる用途のもの）
分家住宅
大規模既存集落の自己用住宅
市街地縁辺集落の専用住宅、併用住宅（事務所、店舗併用のみ）、共同住宅
自治会施設（会館、屋台小屋、防災倉庫など）
公共事業により移転する建物（土地収用法の対象事業によるもの）
既得権による自己用建築物
など

役所なんてものに、「どうしたら許可頂けるのですか・・・・」なんてなんて白紙の状態で、相手はコンサルタントでも無いのに相談に行く所では無い訳。

愛国心あふれる良き市民の日本国民でさえ優遇はしてもらってない。ましてや平気で国家間の約束を破る無法者たちが「ホワイト国」なんてのは片腹痛く笑止千万だわ。行政事業に「透明性・公平性」と「意思決定の厳格化」を欠き法治国家で無くなり、中南米＆隣国のような無法者の国になってしまう。

私は自分のペースで仕事でき、見込み客も共感性の無い方だと相手が私を嫌い、受注そのものの可能性が無い。受注できないのだから、その先の心配も無い。勤務先でも図面は誰がこの分野が得意かとか施工部隊で誰に頼めばどうなるかなんてのは当たり前に判っている。

NCISのギブスは、「俺のチーム」とか言って部下を選び仕事してるが、私の仕事の建築受注については、営業部分については誰の助けも要らず、一人で完結できるというのが都合が良い。

ただし、仕事にともなう立退きの入居者さんとか、介護系の仕事の際のケアマネさんとか、殆ど宇宙人と思われる方々との交渉も避けられない。

建築不動産系の仕事で年齢を重ねたら、インディペンデントコントラクター（Independent Contractor）というか、私の場合サラリーマンでは有るが、営業に関する独立業務請負人的な仕事は居心地が良いです。

30数年前、私が転職してきて今の勤務先に入社しました。その当時、私の上司が自然と湧いてくる受注案件をこなしていた。オーナーとか常務が昔開拓した顧客の継続案件が主だった。

この上司も独立しましたし、古手の営業社員も退職したりで・・・・それぞれの顧客という会社の財産は、新卒から四半世紀ぐらい勤続し無事に育った社員が引き継いでいます。

資産家の方々はそれぞれ個性的で、引き継いだ社員も「又、ハズレ引いてしまった・・・・」とか問題点も多いようです。いつになっても着工できなかったり、説明しようが納得してもらえなかったりでキリの無い話です。本来、自分の力では受注できなかった方々を相手にしますから当たり前。

昔からの顧客と言う会社の財産に関わっていると、受注額は立派になりますが受注出来て当たり前と言われます。私のように自分で見つけてきたお客様だと、億の仕事ですからフィーリングが合うというか琴線に触れる方でもない限り、そもそも受注にたどり着いていません。結果として受注後は問題無く過ぎて行きます。受注逃そうが、そもそも勤務先で誰も知らない方なんだわね。

私は建築不動産関連の会社で建築営業をしていますが、30年前から雇用に関する脅しなんてザラ・・・単純に言えば稼がなければクビという当たり前の話を明確に伝えて来る。

この成果主義なんてのも、逆に言えば稼げば何をやろうが勝手・・・30年前は浜崎（はまさき）伝助のように釣り三昧、畑も借りて5年ほどやっていたぐらい。

奥様の弟（義弟）は、半導体製造関連の会社勤務。三交代とか激務で心と胃をやられて暫く休職していた。その間に大型免許とかフォークリフト免許他手に入れていた。元々、ご飯にコカ・コーラかけて食べるような外人のあしらい方も上手で、口も達者だから今では総務課勤務で頑張ってるそうだ。本業とは関係のない資格取得で、逃げ道を確保し精神的安定を手に入れた。

私も本日は健康診断で視力検査が有りました。これも勤務先の脅迫から逃れるために取得した普通二種免許を65歳で5年延長で更新する大きなポイント。視力検査が悪いと、続いて受ける血圧検査で数値が1回目高くなり、2回目にやっと普段ぐらいの血圧数値に戻る訳だわ。



PS．
大自然で生活してますから、何でも弱い者は攻められる訳で、脅すと他の道に逃げれる可能性があるターゲットに対しては攻めが緩くなります。

集金後に成果報酬支払なんてのも、平均余命を考えての制度かもしれんけど、来年の年収が今時点で判り、立退きやってるから再来年も食えるだろう。

65歳過ぎても今の仕事ができれば豊かな老後だし、転職しようが毎月5万円稼ぐのは簡単だし、健康第一ですね。

富山の薬売りから転職された方で、私より入社は1年ぐらい遅かった。

入社時には車も無く、近所で飛び込み営業するだけで数億円の受注を続け勤続30年以上。65歳過ぎた最近も片手（億円）近い物件の着工をし、竣工が終わる2年後には数百万円の成果報酬が手に入る。

私は勤務先とは、お互い様で生かさず殺さずと省エネ受注だった。

「伝説の絵業マン」とはテナントさんが彼で、地主さんが私の顧客という事でのグループホームを受注した実績も有る。今でも障害者施設のグループホームで営業している案件も有るが、近隣対応とか手間のかかる事は全て自分で片づけてくれる。




ｐｓ．
マメだから、グループホームで近隣対応した隣地地主さんの住宅建て替えを受注するぐらい。初めはクレーム聞いてて対応し、結果として個人住宅を受注するから「伝説の営業マン」なんだわね。

韓国「元徴用工訴訟」の原告が「元徴用工ではない」矛盾
原告4人は全員が、募集に応じた労働者、ジープに乗ってクリスマスを祝った慰安婦も居たわ～






私のビジネスパートナーの一人、70歳以上ですが元信託銀行勤務だったため、地方銀行の信託業務の立ち上げに協力しています。

日当は神主さんの地鎮祭1回ののお礼よりもかなり安いですが、銀行にも正社員の役職者が居るためバランスがあるんだそうだわ。

さすが地域密着の銀行は、日本の宝である技術力の高い中小企業をしっかりとグリップしている。家族がそれぞれ数億円持っていて・・・・なんて話がボンボン出てきます。定年後2千万円必要なんて話は別世界の話です。

「認知症と金融機関に把握されると医療費も引き出せない」そうで（参考）私の顧客が一人認知症なんですが、新築契約なんて無理で話が止まっています。資産管理会社を作っている顧客は、社長のご主人が最近無気力気味なんですが、奥様が専務ということで判断いただき事業は停滞しません家族信託有りますが、完ぺきな制度は有りませんから元気が一番で、使わない金を残してもしょうがないですから、お元気なうちにそれを有効に使い幸せにお過ごしください。

8棟は受注させて頂いて、今は１か所12戸立退き交渉中。

大昔にアパートの立ち退き交渉片づけたから、この方の立ち退き交渉は2回目だわ。

私の受注スタイルは、色々お役に立った後に当たり前に発注頂く。

受注金額は普通の値段お得だわ特にお願いしなくても発注してくれるぞ～




ｐｓ、
勤務先も、新しい仕事持ってくるから、私を消耗品のように扱えない。

神主さんが言ってたが、某社達は年収1千万円だろうが5年続けて在籍した社員なんて少ないそうだ。

勤務先を軽くあしらって勤続は軽く30数年だわ、

しかし、普通の賃料が貰えなくなったら、その賃貸事業も色々検討すべきだわ。

繁華街に鉄筋の賃貸マンションをお持ちなのに、道路と接道する進入口は車1台通るのがやっとでした。既存不適格というか、賃料は入ってきますが将来展望の全く無い事業用物件でした。

車の進入口に並んで建っている古家を壊せば、自分の敷地で何を作ろうが文句の無い、公道と６M以上接する優良敷地に変身です。

別の敷地の土地を顧客が購入し、買主が決まってる建売住宅のように古家入居者の方の為に新築をします。交渉もまとまり、古家の方はご近所に引っ越しとなりました。

土地は顧客（原始所有者）から古家入居者だった方（新規所有者）に移転登記。建物は顧客と普通の請負契約をし検査済みまで片づけ集金終了。建物の表示登記＆保存登記は初めから新規所有者名義にしたいそうです。それは、建築完了検査まで受けて検査済証を受け取り後、顧客と古家入居者間の契約書類と確認済証・検査済証他の書類で出来るようです。



ｐｓ．
ハウスメーカーの若者のように個人住宅を営業して受注はできません。
各種の成り行きで個人住宅とか豪邸も受注しています。

(朝鮮日報日本語版) 【社説】韓国企業を狙い撃つ日・米・中、何もしない韓国政府
先週末には中国の北京市がサムスンや現代自動車など120社以上の韓国企業の広告板を一方的に撤去する事態が起こった。現金を支払い2025年まで広告板の設置契約が結ばれていたにもかかわらず、事前の説明や保障の約束もないまま軍事作戦のような形で深夜に撤去されたのだ。




私が若いころなら不確定な要素を排除するために、事前に隣地に挨拶をして足場OKの確約を貰ってから契約・・・なんて発想だった。

今時は老獪になり、「そんなもん作業服着た爽やかな現場監督が丁寧に頼んだ方が隣地地主さんもOKするだろう。」なんて発想になってしまい実際問題無くOKだった。
OKと確認するまでは心配だったけど

大昔は、お施主の要請で隣地ギリギリに建物を作り、民法の50センチ離す規定で裁判をされ解決金を盗られた事もあった。

これも私の休日時ドライブ中に、隣地の奴が敷地内に承諾も無く不法侵入して枝を切っていたことを確認。写真で証拠を残し、これを口実に以前払った解決金を不法侵入の解決金として取り戻したりし、阿呆に悪銭を持たせていません。

数年前に、数億円の賃貸マンションを発注頂いた金持ち仲介業者さんがみえる。その会長は、創業時は自宅以外の財産しかなかったが、今では銀行から金を借りて欲しいとお願いされるぐらいの資産家になった。

貧乏仲介業者さんは、家も店舗も借り物で会社を維持するだけでも毎月40万円稼がないと駄目だそう。私の顧客の金持ち仲介業者が、「稼いだ金で土地を買って・・・」なんて忠告しようが、たまたま稼いだ金は高級車とかに使い切り住民税にも困る方が多いそうだ。金持ち仲介業者さんの周りには、そんな貧乏仲介業者さんばかりみたいだわ。

オール借金でコンビニ経営が儲からないとかいう話が有りますが、「億円」の資産も無く設備＆施設が必要な自営業が出来るほど世界は甘くありません。農業でも稼いでみえる方の土地他の資産は「億円」だわね。

金持ち仲介業者さんのご子息は家業を継ぎ債務承継者だが、貧乏仲介業者さんのご子息は借金まみれの会社には興味無く、貧乏仲介業者もご子息が大人になったころには高齢で、自分の事業を拡大するローンも組めない悪循環になるそうだ。

もう亡くなったが、7棟以上発注頂いた大地主様。請負代金について「お金の支払いが、私の最大の感謝の現わし方・・・」とおっしゃっていた。

勤務先に成果報酬の支払いを請求すれば、普段あれだけうるさく集金確認してるのに、20数件以上も再度凄い桁数の注文書ナンバーまで確認し集金の再確認までしてる。報奨金の支払いも、忘れたころに書類が回ってきたりで、一兵卒としては意識高揚の盛り上がりにも欠ける。

毎度毎度気分が悪く私のような一兵卒をイライラさせる分、新規受注で会社が損をしてる。

元々中途半端な敷地の大きさで、1軒分で買うならその金は陽明・塩路学区で使うだろうし、という事で小さく2軒というのが読めていた。

木造3階の竣工予定の広告が入っていた。「閑静な高級住宅街　生活至便な住環境」だそうだわ。

竣工時期から着工時期が判り、「高級住宅街」だそうだから境界ギリギリに着工までには豊かな風船カズラでフェンスを奥行き１６Mで作ってさしあげます。

ネイティブな住民としては、町内会の組長がこれで2年回ってくるのが遅くなるメリットはある。庭も無い家しか建たないから我が家の庭が借景なんだろう。


PS.
風船カズラの種も2年前の保存分でタダ、発芽したからハイポネまいてやった。
元気なもんだわ。
​
ハイポネックス　原液　〜Newレイシオ〜　800ml　追肥　液体肥料　速効性肥料　草花　野菜　関東当日便​

勤務先の立体駐車場での待ち時間は、コミュニケーションを図るには良い時間です。施工の部門長に契約間際の物件の進行状況を報告したり、本日はグループ会社の方が６６歳でクビだそうで、転職先を５社ぐらい探してると言う話でした。

関連会社の入居管理部門で名前も知らない方ですが、定年後という共通の話題で雑談には困りませんでした。顔色も良く健康そうで生涯現役で頑張るそうです。

私の仕事は無から有を生み出す開発営業で、同じ仕事をしている建築営業の先輩は現在６５歳以上で２名みえます。この二人は中々の強者で退職なんて話は全く出ていません。元々、能力さえ有れば終身雇用という会社に勤務しています。

３０年数年前に入社した時は、地鎮祭は稀でした。今時はホワイトボードに近々の案件が５軒以上・・・毎度の盛況ぶりで、最近の大企業の大赤字報道を見るにつけ、現在の立場には感謝しています。